Исчисление НДС при реализации квартир с ремонтом и мебелью

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.

Следовательно, операции по реализации товаров, услуг на территории РФ подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке.

При этом в силу подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Таким образом, операция по продаже жилого помещения освобождена от налогообложения НДС на территории РФ.

Из вопроса следует, в стоимость договора продажи жилого помещения включены работы по проведению дизайнерского ремонта и оборудование кухни мебелью.

Сами по себе операции по выполнению ремонтных работ и операции по продаже мебели признаются облагаемыми НДС операциями. Между тем, отметим следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

При этом в отношении договора продажи недвижимого имущества применяются общие положения о качестве товара.

Так, на основании пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию (пункт 3 статьи 469 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 «Последствия передачи товара ненадлежащего качества» ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из приведенных норм следует, что стороны договора продажи жилого помещения вправе установить в договоре условие о том, что продаже подлежит помещение с ремонтом и оборудованной кухней.

В этом случае товаром соответствующего качества будет признаваться помещение, удовлетворяющее условиям, предусмотренным договором.

Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом нами случае в рамках договора продажи жилого помещения продавец обязан передать покупателю помещение, удовлетворяющее следующим условиям:

- наличие дизайнерского ремонта;

- кухня оборудована мебелью.

В этом случае, по нашему мнению, ремонт помещения и оборудование помещения мебелью не являются самостоятельным предметом договора, а непосредственно связаны с продажей жилого помещения.

Следовательно, продавец не выполняет в отношении покупателя отдельных ремонтных работ и не реализует кухонную мебель, а выполняет требования, предусмотренные договором продажи недвижимого имущества, касающиеся приведения объекта продажи в состояние, оговоренное в договоре и пригодное для продажи.

На основании изложенного, считаем, что стоимость ремонтных работ, а также стоимость мебели не должны выделяться в договоре отдельно, а также не подлежат налогообложению НДС.

Отметим, что в силу пункта 2 статьи 170 НК РФ суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в случаях:

1) приобретения товаров (работ, услуг), используемых для операций по производству и (или) реализации (а также передаче, выполнению, оказанию для собственных нужд) товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения).

Таким образом, включение суммы «входного» НДС по приобретенной мебели, приобретенным ремонтным работам, будет являться дополнительным аргументом Организации в пользу того, что данные объекты были приобретены в целях осуществления необлагаемой НДС операции – продажи жилого помещения.

Между тем, обращаем ваше внимание на наличие судебных решений, в которых в случае передачи в аренду жилых помещений с мебелью налоговым органом был исчислен НДС суммы арендного платежа, относящегося, по мнению налогового органа, к аренде бытовой техники, т.е. облагаемой НДС деятельности - Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.11 № Ф09-10619/10-С2 по делу № А60-17733/2010-С8:

«Согласно подп. 10 п. 2 ст. 149 Кодекса не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Налоговый кодекс Российской Федерации не содержит понятия "услуги по предоставлению в пользование жилых помещений".

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации разграничивает плату за пользование жилым помещением (плату за наем), которая взимается с нанимателя жилого помещения, и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взимаемую как с нанимателя, так и с собственника (арендатора) жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Как следует из материалов дела и установлено судами 20.06.2008 предприниматель (наймодатель) заключил договор найма жилого помещения, согласно которому нанимателю передается принадлежащее наймодателю на праве собственности за плату во временное владение и пользование для проживания в нем помещение - трехкомнатная квартира.

Согласно п. 1.6. договора одновременно с помещением нанимателю по акту приема-передачи передаются ключи, бытовая техника, мебель и прочее имущество.

Пунктом 1.3. договора предусмотрено плата за пользование квартирой в размере 40 000 руб.

Помещение и имущество передано нанимателю по акту.

Всего за 3 и 4 квартал 2008 года предпринимателем по договору получено 240 000 руб.

Судами определено, что иное переданное в рамках договора имущество (мебель, бытовая техника) является составляющим переданного в наем помещения и передача этого имущества не является самостоятельным предметом договора.

При таких обстоятельствах суды правильно признали неправомерным доначисление предпринимателю НДС по указанному основанию».

Из текста Постановления следует, что суд вынес решение в пользу налогоплательщика. Однако само по себе существование судебной практики свидетельствует о наличии риска, связанного с доначислением налоговым органом НДС в отношении операции, связанной с передачей прочего имущества в составе жилого помещения.

Отметим, что официальные разъяснения фискальных органов и арбитражная практика по рассматриваемому нами вопросу отсутствует. В связи с чем, оценить вероятность возникновения претензий со стороны налоговых органов мы не можем.

Коллегия Налоговых Консультантов, 9 ноября 2018 года

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit