Правомерно ли смену залогодателя по договору об ипотеке продолжать учитывать на том же лицевом счете внебалансового счета 91312, на котором залог был учтен по договору с первоначальным залогодателем

Мнение консультантов.

В рассматриваемой в тексте вопроса ситуации при смене залогодателя Банк вправе продолжать учитывать залог на том же лицевом счете внебалансового счета 91312 «Имущество, принятое в обеспечение, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов», где изначально было отражено имущество в соответствии с договором об ипотеке с первоначальным залогодателем.

Обоснование мнения консультантов.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2 статьи 346 ГК РФ).

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (пункт 1 статьи 353 ГК РФ).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (пункты 1, 4 статьи 9 Закона № 102-ФЗ).

В соответствии со статьей 10 Закона № 102-ФЗ:

- в общем случае договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (пункт 1);

- договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) (пункт 2);

- при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (пункт 3).

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (пункт 1 статьи 11 Закона № 102-ФЗ).

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Закона № 102-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона № 102-ФЗ залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.

Статьей 38 Закона № 102-ФЗ установлено, что:

- лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона (пункт 1);

- залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (пункт 3).

Согласно части 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

В Определении ВС РФ от 20.12.2016г. № 24-КГ16-20 указано, что «при переходе права собственности на заложенное по договору ипотеки имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняет свою силу, и это лицо становится на место залогодателя, к нему переходят все права и обязанности залогодателя по договору ипотеки.

При этом замена залогодателя не может повлиять на заключенность договора ипотеки, при заключении которого было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ипотеки в том числе о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

В Постановлении АС Уральского округа от 22.11.2018г. № Ф09-7718/18 по делу № А07-22335/2017 отмечается, что «при смене залогодателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, меняется лишь субъектный состав участников залогового обязательства на стороне должника, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей».

Кредитные организации осуществляют бухгалтерский учет в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций (далее по тексту – План счетов) и порядком его применения, утвержденного Положением № 809-П.

Планом счетов предусмотрен внебалансовый учет полученного обеспечения по операциям, совершаемым на возвратной основе. В частности, по кредиту счета 91312 «Имущество, принятое в обеспечение, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов» отражаются суммы имущества, принятого в обеспечение, в корреспонденции со счетом 99998. Указанное имущество учитывается в сумме принятого обеспечения. Кредитная организация вправе осуществлять учет имущества по справедливой стоимости. В аналитическом учете открываются счета по каждому виду обеспечения и по каждому договору (пункт 9.22 части II Положения № 809-П).

Схема обозначения лицевых счетов приведена в Приложении 1 к Положению № 809-П, в соответствии с которым:

- в обозначении счета следует указывать словами (пункт 1):

по кредитным (депозитным) счетам - цель, на которую выдан (получен) кредит (депозит), номер и дату договора, размер процентной ставки, срок погашения кредита (депозита), цифровое обозначение группы кредитного риска, по которой начисляется резерв на возможные потери по кредитам;

по кредитным и другим счетам - другие данные по решению кредитной организации;

- нумерация лицевых счетов (разрядность, реквизиты) доверительного управления, внебалансовых счетов, счетов по учету требований и обязательств по производным финансовым инструментам и прочим договорам (сделкам), по которым расчеты и поставка осуществляются не ранее следующего дня после дня заключения договора (сделки), предусмотренных главами Б, В, Г Плана счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций, устанавливается кредитной организацией самостоятельно с учетом положений нормативных актов Банка России, регулирующих отдельные операции. При этом в номерах лицевых счетов, открываемых на счетах, предусмотренных главами Б, В, Г Плана счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций, в разрядах 1 - 5 слева обязательно должно быть обозначение номера счета второго порядка, предусмотренного Планом счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций (пункт 2).

В Письме от 22.04.2025г. № 17-1-4/398 представители Банка России отметили, что ««понятия «наименование счета» и «обозначение счета» равнозначными не являются.

Согласно пункту 2.1 части III Положения N 809-П лицевым счетам присваиваются наименования и номера. Наименование и номер лицевого счета являются основными реквизитами, определяющими его принадлежность конкретному клиенту и целевому назначению. При формировании наименования лицевого счета кредитным организациям необходимо руководствоваться требованиями к аналитическому учету, установленными в характеристике счетов Плана счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций.

Перечень информации, которую следует указывать в обозначении счета, приведен в пункте 1 приложения 1 к Положению N 809-П. Если такая информация не включается в наименование счета, то кредитная организация обязана обеспечить ее наличие в автоматизированной банковской системе (далее - АБС)».

На основании изложенного приходим к следующим выводам.

В рассматриваемой в тексте вопроса ситуации при продаже залогодателем недвижимого имущества, находящегося в залоге у Банка, меняется лишь субъектный состав участников залогового обязательства на стороне должника (залогодателя). При этом новое обременение не возникает, первоначально заключенный договор залога не прекращается (новый договор залога не заключается).

В соответствии с требованиями Положения № 809-П аналитический учет на внебалансовом счете 91312 «Имущество, принятое в обеспечение, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов» ведется в разрезе видов обеспечения и по каждому договору.

Поскольку при смене залогодателя вид обеспечения (недвижимое имущество) и договор залога не изменяются, то Банк вправе продолжать учитывать залог на том же лицевом счете 91312 «Имущество, принятое в обеспечение, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов», где изначально было отражено имущество в соответствии с договором об ипотеке с первоначальным залогодателем.

При этом Положение № 809-П не содержит требования об указании в наименовании счета 91312 (в аналитическом учете) информации о залогодателе. В соответствии с разъяснениями Банка России Банк вправе обеспечить наличие информации о наименовании залогодателя в автоматизированной банковской системе, не указывая ее в наименовании счета.

Документы и литература.

1.                  ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ,  (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;

2.                  Закон № 102-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

3.                  Закон № 218-ФЗ - Федеральный закон от 13.07.2015г. №  218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

4.                  Положение № 809-П  - Положение Банка России от 24.11.2022г. № 809-П «О Плане счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций и порядке его применения».

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki