О порядке отражения в бухгалтерском учете инвестиционной недвижимости

Недвижимость, сдаваемая в аренду, формирует отдельную группу основных средств – инвестиционную недвижимость, и подлежит обособленному отражению на счетах бухгалтерского учета.

Ни нормами ФСБУ 6/2020, ни Планом счетов и Инструкцией по его применению не регламентировано, на каком счете подлежит отражению такая группа основных средств.

По нашему мнению, Организация вправе в учетной политике самостоятельно определить, на каком счете инвестиционная недвижимость подлежит отражению в бухгалтерском учете – на отдельном субсчете счета 01 или на счете 03.

Обоснование:

В соответствии с пунктом 24 ФСБУ 25/2018[1] объекты учета аренды классифицируются арендодателем на дату, указанную в пункте 6 настоящего Стандарта, в качестве объектов учета операционной аренды или объектов учета неоперационной (финансовой) аренды. Данная классификация производится арендодателем по каждому договору аренды (промежуточным арендодателем - по каждому договору субаренды) с учетом требования приоритета содержания перед формой.

В силу пункта 26 ФСБУ 25/2018 объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды, если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель. Соблюдением указанного условия является любое из следующих обстоятельств:

а) срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

б) предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;

в) на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;

г) иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

Из вопроса следует, что Организацией заключены договоры аренды объектов недвижимости на срок 11 месяцев.

В этом случае аренда будет квалифицироваться в качестве операционной аренды, поскольку срок аренды не сопоставим с периодом, в течение которого недвижимое имущество пригодно к использованию. Кроме того, предполагаем, что приведенная стоимость будущих арендных платежей по такому договору будет меньше справедливой стоимости объектов недвижимости.

На основании пунктов 41 и 42 ФСБУ 25/2018 в случае классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды арендодатель не изменяет прежний принятый порядок учета актива в связи с его передачей в аренду, за исключением изменения оценочных значений.

Доходы по операционной аренде признаются равномерно или на основе другого систематического подхода, отражающего характер использования арендатором экономических выгод от предмета аренды.

Таким образом, при передаче предмета в операционную аренду у арендодателя сохраняется принятый порядок учета предмета аренды.

Далее рассмотрим порядок учета предмета аренды переданного в операционную аренду в учете арендодателя.

На основании пункта 4 ФСБУ 6/2020[2] для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками:

а) имеет материально-вещественную форму;

б) предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;

в) предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;

г) способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (обеспечить достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана).

В соответствии с пунктом 11 ФСБУ 6/2020 для целей бухгалтерского учета основные средства подлежат классификации по видам (например, недвижимость, машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь) и группам.

Основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств (далее - инвестиционная недвижимость).

Таким образом, положениями ФСБУ 6/2020 предусмотрено, что недвижимость, сдаваемая в аренду, формирует отдельную группу основных средств – инвестиционную недвижимость, и подлежит обособленному отражению на счетах бухгалтерского учета.

При этом ни нормами ФСБУ 6/2020, ни Планом счетов и Инструкцией по его применению не регламентировано, на каком счете подлежит отражению такая группа основных средств.

По нашему мнению, Организация вправе в учетной политике самостоятельно определить, на каком счете инвестиционная недвижимость подлежит отражению в бухгалтерском учете – на отдельном субсчете счета 01 или на счете 03.

Пунктом 12 ФСБУ 6/2020 установлено, что при признании в бухгалтерском учете объект основных средств оценивается по первоначальной стоимости.

Согласно пункту 13 ФСБУ 6/2020 после признания объект основных средств оценивается в бухгалтерском учете одним из следующих способов:

а) по первоначальной стоимости;

б) по переоцененной стоимости.

Выбранный способ последующей оценки основных средств применяется ко всей группе основных средств.

Пунктом 21 ФСБУ 6/2020 предусмотрено, что организация, принявшая решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, должна применять этот способ оценки для всех объектов инвестиционной недвижимости.

Переоценка инвестиционной недвижимости проводится на каждую отчетную дату.

Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости, не подлежит амортизации (пункт 28 ФСБУ 6/2020).

При этом независимо от того, каким образом осуществляется оценка инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете, такая недвижимость подлежит обособленному отражению в бухгалтерском учете Организации.

Коллегия Налоговых Консультантов, 16 февраля 2022 года

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit