Департамент банковского аудита об аспектах заключения соглашения об отступном

Мнение консультантов.

Как следует из текста вопроса Соглашением об отступном от 05.11.2014г. (далее по тексту - Соглашение) стороны договорились о прекращении обязательств заемщика и залогодателя перед Банком предоставлением отступного. Соглашением предусмотрено, что:

· имущество, передаваемое в качестве отступного, представляет собой земельные участки и расположенные на них нежилые строения (пункт 1.2);

· стоимость отступного включает в себя основной долг и проценты на дату заключения Соглашения (пункт 2.1);

· расходы по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество несет Банк (пункт 3.2);

· Банк приобретает право собственности на передаваемое по отступному недвижимое имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункт 5.1);

• обязательства по кредитному договору и договору залога прекращаются с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Соглашением (пункт 5.5);
• недвижимое имущество передается Залогодателем Банку по Акту приема-передачи в день подписания настоящего Соглашения (пункт 5.6);
• с момента передачи недвижимого имущества проценты за пользование кредитом Банком не начисляются (пункт 5.6).

Гражданско-правовой аспект

Согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено преставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются соглашением сторон.

Положения статьи 409 ГК РФ были разъяснены в Информационном письме № 102:

- обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном, соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное (пункт 1);

- по смыслу статьи 409 ГК РФ, если иное не следует из соглашения об отступном, с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая и обязательство по уплате неустойки (пункт 3).

Одновременно, на основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (далее по тексту – ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Об этом сказано в пункте 2 статьи 223 ГК РФ.

В соответствии с недавно озвученной правовой позицией Президиума ВАС РФ приведенные нормы гражданского законодательства означают, что при предоставлении в качестве отступного недвижимого имущества для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, такое обязательство может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке. Иными словами, если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в ЕГРП (Постановления Президиума ВАС РФ от 17.06.2014г. № 2826/14 по делу № А57-2430/2011, от 10.06.2014г. № 2504/14 по делу № А40-79875/2013).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Главой III Закона № 122-ФЗ. В частности, в пункте 1 статьи 20 указанного Закона приведен перечень случаев, когда регистратор отказывает в регистрации прав. В силу пункта 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в Законе № 122-ФЗ) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу и поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор обязан уведомить заявителя по указанному в заявлении о государственной регистрации прав адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав. Об этом сказано в пункте 6 статьи 30 Закона № 122-ФЗ.

Из изложенного следует, что в случае получения сообщения об отказе в государственной регистрации Соглашения, Банк вправе:

- устранить причину отказа в государственной регистрации (в случае, если отказ связан с выявлением регистратором устранимых недостатков, например, когда документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, как это предусмотрено абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ) и снова направить заявление и документы для государственной регистрации Соглашения;

- обжаловать отказ регистратора в судебном порядке.

По вопросу о правомерности включения в Соглашение условия о дате прекращения начисления процентов, отметим следующее.

В упоминавшемся выше Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.06.2014г. № 2504/14 по делу № А40-79875/2013 рассматривался вопрос о дате прекращения начисления процентов по долговому обязательству, которое прекращается отступным с передачей кредитору недвижимого имущества. Суд разъяснил, что «в силу положений статьи 407 Гражданского кодекса стороны соглашения об отступном также вправе прекратить акцессорные обязательства, связанные с основным обязательством должника (например, обязательство по уплате процентов за пользование денежной суммой, неустоек, обеспечительные обязательства и т.п.), до дня прекращения основного обязательства, то есть до того момента, с которого предмет отступного считается предоставленным кредитору».

При этом суд счел противоречивым соглашение, положениями которого:

- установлено, что обязательства должника по передаче отступного считаются выполненными, а обязательства по кредитному договору полностью прекращаются с государственной регистрацией перехода права собственности на предмет, передаваемый в качестве отступного;

- точно определена сумма всех долгов заемщика перед банком, в том числе с учетом процентов за пользование кредитом, исчисленных на день подписания этого соглашения и прекращаемых предоставлением отступного.

В такой ситуации было рекомендовано руководствоваться выводом, сделанным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012г. № 6040/12 по делу № А40-63658/11-25-407, согласно которому толкование неясных, неполных или противоречивых условий сделок, совершенных банками как субъектами, осуществляющими профессиональную деятельность на финансовом рынке, должно осуществляться в пользу другой стороны сделки либо лица, к которому обращена односторонняя сделка.

Из изложенного следует, что включение в Соглашение условия о прекращении начисления процентов со дня его заключения правомерно. Более того, при отсутствии такого условия положение пункта 2.1 Соглашения было бы истолковано судом (в случае возникновения спора) как условие о прекращении начисления процентов с 05.11.2014г.

Бухгалтерский учет

консультанты,

Проведя анализ норм Положения № 385-П и Указания № 1007-У[1], консультанты пришли к выводу, что имущество, полученное по договору отступного, подлежит учету на балансовом счете 61011 «Внеоборотные запасы» в сумме прекращенных обязательств и понесенных Банком сопутствующих затрат, включая затраты по государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество.

Выше мы отмечали, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ по договору об отступном недвижимое имущество считается предоставленными, а обязательства заемщика по кредитному договору прекращенными с момента государственной регистрации перехода права собственности. Следовательно, на дату заключения Соглашения отсутствуют правовые основания для отражения в бухгалтерском учете факта предоставления отступного. Иными словами, 05.11.2014г. никакие бухгалтерские записи в связи с заключением Соглашения не отражаются.

По нашему мнению, рассматриваемая операция подлежит отражению в бухгалтерском учете Банка следующими проводками.

1) Начисление процентов за пользование кредитом за период с 01.11.2014г. по 05.11.2014г. на наиболее раннюю из дат:

а) дата получения сведений о факте государственной регистрации перехода права собственности на предмет отступного

б) 28.11.2014г.[2]

Дт 47427 «Требования по получению процентов»

Кт 70601 «Доходы»;

2) Прекращение обязательств по кредитному договору путем представления отступного на дату получения сведений о факте государственной регистрации перехода права собственности на предмет отступного:

Дт 61011 на сумму, равную стоимости имущества, полученного по Соглашению, которая определяется как сумма прекращаемых обязательств;

Кт лицевых счетов по учету основного долга по кредиту на сумму задолженности;

Кт 47427 – на сумму текущих процентов;

Кт 45912 «Просроченные проценты по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам негосударственным коммерческим организациям» – на сумму просроченных процентов;

Кт 60323 «Расчеты с прочими дебиторами» на сумму затрат по государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, осуществляются записи по:

- восстановлению резервов на возможные потери, сформированные Банком под суммы основного долга по кредиту и под требования по уплате процентов;

- списанию обеспечения по кредиту.

В результате отражения приведенных проводок на счете 61011 сформируется стоимость предмета отступного, равная сумме прекращенных обязательств и сопутствующих затрат Банка. Действующее законодательство и нормативно-правовые акты Банка России по вопросу бухгалтерского учета не содержат норм, которые бы устанавливали конкретный порядок определения стоимости каждого предмета в отдельности, если по соглашению об отступном кредитору передается сразу несколько объектов. Поэтому стороны вправе самостоятельно определить стоимость каждого из передаваемых объектов в Соглашении.

Дополнительно обращаем внимание Банка, что в силу подпункта 1 пункта 1 и подпункта 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача нежилых зданий по Соглашению является объектом обложения налогом на добавленную стоимость (далее по тексту – НДС, налог), а передача земельных участков - нет. Поэтому на основании пункта 1 статьи 168 НК РФ при передаче нежилых зданий передающая сторона дополнительно к цене передаваемого имущества обязана предъявить Банку соответствующую сумму налога, а также выставить счет-фактуру, в котором сумма налога указывается отдельной строкой (пункты 3, 4 статьи 168 НК РФ).

В тексте Соглашения указана стоимость каждого из передаваемых Банку нежилых зданий, но отсутствует указание на то, включают ли эти суммы НДС.

Пунктом 17 Постановления Пленума ВАС РФ № 33 разъяснено, что «по смыслу ст. 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена отдельной строкой в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах. Бремя выполнения данных требований лежит на продавце как налогоплательщике. В связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, то необходимо исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ)».

Таким образом, стоимость каждого из нежилых помещений, отраженная на счете 61011 в соответствии с приведенными выше бухгалтерскими записями, будет включать сумму НДС.

По дополнительно полученной консультантами информации передаваемое Банку по Соглашению имущество представляет собой производственные корпуса предприятия и земельные участки, на которых эти корпуса располагаются. Отметим, что если Банк примет решение о передаче полученного имущества в аренду предприятию, то в бухгалтерском учете стоимость переданного в аренду имущества подлежит переносу на счета учета недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности (пункт 11.1 Приложения 9 к Положению № 385-П), а соответствующие суммы НДС – на счета по учету расходов (по совокупности пункта 1.6 Приложения 9 к Положению № 385-П и пункта 5 статьи 170 НК РФ).

Документы и литература.

1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;

2. НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч.I) от 31.07.1998г. № 146-ФЗ и (ч.II) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ;

3. Закон № 122-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

4. Положение № 385-П - Положение Банка России от 16.07.2012г. № 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

5. Указание № 1007-У – Указание Банка России от 27.07.2001г. № 1007-У « О порядке отражения в бухгалтерском учете операций, совершаемых кредитными организациями при прекращении обязательств, обеспечении исполнения обязательств и перемене лиц в обязательствах по договорам на предоставление (размещение) денежных средств» - действует в части, не противоречащей Положению № 385-П;

6. Постановление № 33 - Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014г. № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»;

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki