Департамент общего аудита по вопросу налогообложения реализации земельного участка

При ответе на данный вопрос мы будем исходить из того, что акционером, передавшим в оплату акций земельный участок, является физическое лицо.

Для целей налогообложения прибыли земельный участок признается основным средством (пункт 1 статьи 257 НК РФ).

Доход от продажи объекта основного средства является доходом от реализации (пункт 1 статьи 248 НК РФ, пункты 1 и 2 статьи 249 НК РФ).

Отметим, что для целей налогообложения прибыли земельные участки не подлежат амортизации (пункт 2 статьи 256 НК РФ), т.е. не являются амортизируемым имуществом.

При этом согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ доход от реализации прочего имущества (в том числе земельного участка) может быть уменьшен на цену его приобретения.

Данный вывод подтверждается Письмами Минфина РФ от 29.03.12 № 03-03-06/1/165, от 28.05.12 № 03-03-10/57.

Между тем в рассматриваемой ситуации земельный участок Вашей организацией не приобретался, а был получен в качестве вклада в уставный капитал.

В отношении указанной ситуации Минфин РФ в Письме от 18.07.13 № 03-03-06/1/28205 указал следующее:

«В соответствии со ст. 277 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) имущество (имущественные права), полученное в виде взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал организации, в целях налогообложения прибыли принимается по стоимости (остаточной стоимости) полученного в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал имущества (имущественных прав). Стоимость (остаточная стоимость) определяется по данным налогового учета у передающей стороны на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права) с учетом дополнительных расходов, которые при таком внесении (вкладе) осуществляются передающей стороной при условии, что эти расходы определены в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (имущественных прав) или какой-либо его части, то стоимость этого имущества (имущественных прав) либо его части признается равной нулю.

Статьей 268 Кодекса установлено, что при реализации прочего имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества. Учитывая изложенное, по мнению Департамента, при определении налогооблагаемой прибыли от реализации земельного участка, ранее внесенного в уставный капитал общества, выручка от реализации может быть уменьшена на стоимость этого земельного участка, определенную при таком внесении».

Аналогичный вывод содержится в Письме Минфина РФ от 09.11.06 № 03-03-04/1/738.

В соответствии с пунктом 1 статьи 277 НК РФ имущество, полученное в виде взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал организации, в целях налогообложения прибыли принимается по стоимости (остаточной стоимости) полученного в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал имущества. Стоимость (остаточная стоимость) определяется по данным налогового учета у передающей стороны на дату перехода права собственности на указанное имущество с учетом дополнительных расходов, которые при таком внесении (вкладе) осуществляются передающей стороной при условии, что эти расходы определены в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (имущественных прав) или какой-либо его части, то стоимость этого имущества (имущественных прав) либо его части признается равной нулю.

При внесении (вкладе) имущества (имущественных прав) физическими лицами и иностранными организациями его стоимостью (остаточной стоимостью) признаются документально подтвержденные расходы на его приобретение (создание) с учетом амортизации (износа), начисленной в целях налогообложения прибыли (дохода) в государстве, налоговым резидентом которого является передающая сторона, но не выше рыночной стоимости этого имущества (имущественных прав), подтвержденной независимым оценщиком, действующим в соответствии с законодательством указанного государства.

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации для целей налогообложения прибыли стоимостью имущества (земельного участка), полученного Вашей организацией от акционера – физического лица в оплату акций (вклад в уставный капитал), будет признаваться стоимость приобретения земельного участка акционером. При этом данная стоимость должна быть документально подтверждена и не должна превышать его рыночную оценку, определенную независимым оценщиком.

Документальным подтверждением стоимости земельного участка у передающей стороны (акционера), по нашему мнению, могут быть документы, подтверждающие приобретение земельного участка указанным лицом (договор, акт); выписки банка и платежные поручения и т.п.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что для целей налогового учета доход от реализации земельного участка, полученного в качестве вклада в уставный капитал (переданного в оплату акций при их размещении) может быть уменьшен на его стоимость, определенную при его внесении.

При этом указанная стоимость должна быть документально подтверждена, а в случае, если передающей стороной (акционером) являлось физическое лицо, то указанная стоимость не должна превышать рыночную стоимость участка, определенную независимым оценщиком на дату его внесения в уставный капитал (применительно к рассматриваемой ситуации, как следует из Вашего вопроса, данная стоимость составляет 100 млн. руб.).

Таким образом, если у акционера имеются в наличии документы, подтверждающие стоимость приобретения данного земельного участка, то доход от реализации данного земельного участка можно уменьшить на документально подтвержденную стоимость его приобретения акционером, но не более 100 млн. руб.

В таком случае налоговая база по налогу на прибыль будет определяться следующим образом: 100 млн. руб. (доход от реализации земельного участка) – Х млн. руб. (документально подтвержденная стоимость приобретения участка акционером, но не более 100 млн. руб.).

При отсутствии документов, подтверждающих стоимость приобретения земельного участка акционером, стоимость земельного участка для целей налогообложения прибыли признается равной нулю. В таком случае налоговая база для налога на прибыль для Вашей организации составит 100 млн. руб. (цена реализации земельного участка).

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit