Департамент общего аудита о внеплощадочных электрических сетях

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

04.10.2012

Вопрос

Наша компания выступает застройщиком строительства комплекса по убою и переработке скота в Республике Хакасия. Зарегистрирована в Москве. На земельный участок под строительство оформлен договор долгосрочной аренды с застройщиком.
На настоящий момент строительство ведется на собственные средства застройщика. В дальнейшем планируется финансирование строительства инвестором, который владеет компанией-застройщиком на 100%.
Компания-застройщик в рамках проекта по строительству заключила договор с подрядчиком на строительство внеплощадочных электросетей для обеспечения объекта строительства электричеством, в т.ч. во время строительства. Работы подрядчиком выполнены и приняты застройщиком. На строительную площадку подается электричество (договор потребления электроэнергии заключен застройщиком с электросетевой компанией РХ), пользователем которого фактически является генподрядчик, который ведет строительные работы на объекте.
По окончании всех строительных работ по объекту он перейдет в собственность инвестора.
1. Нужно ли застройщику вводить в эксплуатацию внеплощадочные сети, как отдельный объект, сразу после завершения их возведения/готовности к эксплуатации в данной ситуации? Если «да», то:
1.1 нужно ли и где начислять и уплачивать налог на имущество по данному объекту?
1.2 какие действия необходимо предпринять для постановки на учет, если налог на имущество нужно уплачивать по месту его нахождения (насколько правильно понимаю, внеплощадочные сети – объект недвижимого имущества)?
2. Как должен поступить застройщик в случае, если договором с инвестором предусмотрена:
2.1 передача объекта полностью по завершении строительства
2.2 поэтапная передача объекта.

Ответ

1. Нужно ли застройщику вводить в эксплуатацию внеплощадочные сети, как отдельный объект, сразу после завершения их возведения/готовности к эксплуатации в данной ситуации?

Прежде всего, следует отметить, что ведение учета застройщиком зависит от объема его полномочий, установленных в инвестиционном договоре, заключенном с инвестором. В данном случае, согласно дополнительным пояснениям к вопросу, внешние электрические сети построены застройщиком до момента заключения инвестиционного договора.

Как указано в вопросе, компания-застройщик в рамках проекта по строительству заключила договор с подрядчиком на строительство внеплощадочных электросетей для обеспечения объекта строительства электричеством. Работы подрядчиком выполнены и приняты застройщиком.

При этом согласно дополнительным пояснениям электрические сети планируется использовать и по окончании строительства, т.е. данный объект ликвидирован не будет.

Согласно пункту 20 Методики проведения строительного контроля при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (СДОС-04-2009)[1] подготовка к строительству каждого объекта должна предусматривать разработку порядка производства работ на внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы, выполнение самих работ подготовительного периода с учетом природоохранных требований.

Внеплощадочные подготовительные работы должны включать строительство, в том числе, линий электропередачи с трансформаторными подстанциями.

В соответствии с пунктом 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Минфином РФ от 30.12.93 № 160) (далее по тексту – Положение № 160) организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками[2].

Согласно пункту 2.1 Положения № 160 учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам:

- в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него;

- по приобретаемым отдельным объектам основных средств, земельным участкам, объектам природопользования и нематериальным активам.

Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете «Капитальные вложения». На этом счете отражаются инвестиции по их видам на специально открываемых субсчетах соответствующего наименования, независимо от источников их финансирования (пункт 2.3 Положения № 160).

Согласно пункту 3.1.1 Положения № 160 до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете «Капитальные вложения», составляют незавершенное строительство. В бухгалтерском учете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. Учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов:

а) на строительные работы;

б) на работы по монтажу оборудования;

в) на приобретение оборудования, сданного в монтаж;

г) на приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря; оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

д) на прочие капитальные затраты;

е) на затраты, не увеличивающие стоимости основных средств.

При подрядном способе производства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются у застройщика - заказчика на счете «Капитальные вложения» по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций (пункт 3.1.2 Положения № 160).

При этом в пункте 3.1.8 установлены особенности учета отдельных хозяйственных операций, связанных со строительством.

Так, в частности, временные (титульные) здания и сооружения, возводимые за счет сметной стоимости объектов (в части средств на строительные работы), учитываются обособленно по стоимости работ, оплаченных подрядным организациям.

Временные (титульные) здания и сооружения по их вводу в эксплуатацию зачисляются в состав основных средств на баланс застройщика.

Рассмотрим, можно ли данные внеплощадочные электрические сети квалифицировать как временные (титульные) сооружения.

В письме Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 29.12.93 № 12-349 «О порядке определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений» указано, что в главу 8 \"Временные здания и сооружения\" сводного сметного расчета строительства включаются средства на строительство и разборку титульных временных зданий и сооружений, к которым относятся специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства. Временные здания и сооружения подразделяются на титульные (т.е. для обеспечения нужд строительства в целом) и нетитульные (т.е. для обеспечения нужд отдельного объекта, они учитываются в составе накладных расходов) (пункт 3.5.4.1).

При этом в приложении 8 к данному письму приведен перечень работ и затрат, относящихся к титульным временным зданиям и сооружениям, в который, в частности, включены электростанции, трансформаторные подстанции и т.п. временного использования.

Перечень работ и затрат, относящихся к титульным и нетитульным временным зданиям и сооружениям, приведен в Приложении 1 к «Методическим рекомендациям по определению затрат на строительство временных зданий и сооружений…» (Письмо Министерства архитектуры, строительства жилищно-коммунального хозяйства РФ от 03.11.92 №БФ-925/12).

Согласно данному перечню к титульным временным зданиям и сооружениям относятся, например:

- временное наружное электроснабжение;

- временные высоковольтные линии;

- временные трансформаторные подстанции.

Из приведенных норм, на наш взгляд, следует, что строительство временных титульных сооружений должно быть предусмотрено сводным сметным расчетом строительства. При этом данные сооружения являются объектами временного использования, только на период строительства, по окончании которого они подлежат ликвидации.

Как следует из дополнительных пояснений, внеплощадочные электрические сети планируется использовать и по окончании строительства.

В соответствии с пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»[3] актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта[4];

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

На наш взгляд, в данном случае, вышеприведенные условия выполняются.

Соответственно, несмотря на то, что данный объект не является временным и не соответствует понятию временных титульных сооружений, он отвечает всем признакам, необходимым для включения его в состав основных средств.

При этом, поскольку внеплощадочные электрические сети возводились для обеспечения объекта строительства электричеством, работы полностью выполнены, сданы подрядчиком и приняты застройщиком, а также учитывая тот факт, что объект был построен и сдан в эксплуатацию до момента заключения договора с инвестором, данный объект подлежит включению в состав основных средств застройщика.

В дальнейшем, после заключения договора с инвестором, в нем необходимо оговорить порядок его передачи инвестору (подробнее этот аспект рассмотрен при ответе на вопрос 2).

Если «да», то:

1.1 нужно ли и где начислять и уплачивать налог на имущество по данному объекту?

Статьей 14 НК РФ налог на имущество организаций отнесен к категории региональных налогов и сборов.

При этом объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета[5], (пункт 1 статьи 374 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 376 НК РФ налоговая база определяется отдельно в отношении каждого из имуществ:

- имущества, подлежащего налогообложению по местонахождению организации (месту постановки на учет в налоговых органах постоянного представительства иностранной организации);

- имущества каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс;

- каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения организации, обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, или постоянного представительства иностранной организации;

- имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из вопроса, а также дополнительных пояснений, внеплощадочные электрические сети представляют собой как подземные, так и воздушные кабельные линии, подсоединенные к трансформаторной подстанции, и их перемещение без ущерба их назначению невозможно.

Поскольку это обстоятельство является крайне важным, мы рекомендуем проанализировать соответствующую документацию по строительству объекта, а также попросить у соответствующих технических специалистов Вашей организации экспертное заключение по данному вопросу.

В отсутствие иной информации, мы будем рассматривать данные объекты как недвижимое имущество.

Особенности исчисления и уплаты налога в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся вне местонахождения организации, установлены в статье 385 НК РФ, согласно которой такая организация уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта РФ, на которой расположены эти объекты недвижимого имущества, и налоговой базы (одной четвертой средней стоимости имущества), определенной за налоговый (отчетный) период в соответствии со статьей 376 НК РФ, в отношении каждого объекта недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, налог на имущество по внеплощадочным электрическим сетям исчисляется и уплачивается по их местонахождению, т.е. по месту строительства комплекса в республике Калмыкия.

1.2 какие действия необходимо предпринять для постановки на учет, если налог на имущество нужно уплачивать по месту его нахождения (насколько правильно понимаю, внеплощадочные сети – объект недвижимого имущества)?

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 23 НК РФ налогоплательщики обязаны встать на учет в налоговых органах, если такая обязанность предусмотрена НК РФ.

При этом в целях проведения налогового контроля организации подлежат постановке на учет в налоговых органах, в частности, по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества (пункт 1 статьи 83 НК РФ).

Как указано в пункте 5 статьи 83 НК РФ, постановка на учет, снятие с учета организации в налоговом органе по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества осуществляются на основании сведений, сообщаемых органами, указанными в статье 85 НК РФ. Организация подлежит постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом местом нахождения имущества в данном случае признается место фактического нахождения имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 85 НК РФ органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 1 марта представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года.

Органы, осуществляющие государственный технический учет, обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговые органы по месту своего нахождения сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года (пункт 9.1 статьи 85 НК РФ).

Соответственно, для того, чтобы соответствующий орган имел возможность предоставить в налоговый орган необходимые сведения, должна быть осуществлена государственная регистрация соответствующего объекта.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (пункт 1 статьи 9 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее по тексту – Закон № 122-ФЗ).

Соответственно, Вашей организации (застройщику) необходимо будет обратиться в территориальный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставив соответствующие документы, указанные в статьях 17, 25 Закона № 122-ФЗ[6]) который после осуществления действий, приведенных в статье 13 Закона № 122-ФЗ[7] должен будет самостоятельно сообщить в налоговый орган сведения о произведенной им государственной регистрации прав на данный объект недвижимости.

В свою очередь, налоговый орган обязан осуществить постановку организации на учет по месту нахождения принадлежащих им недвижимого имущества в течение пяти дней со дня получения сведений, сообщенных органом регистрации. Налоговый орган в тот же срок обязан выдать или направить по почте заказным письмом уведомление о постановке на учет в налоговом органе (пункт 1 статьи 84 НК РФ).

2. Как должен поступить застройщик в случае, если договором с инвестором предусмотрена:

2.1 передача объекта полностью по завершении строительства

2.2 поэтапная передача объекта.

Как было отмечено выше, в соответствии со статьей 374 НК РФ объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств.

Поскольку объект до момента заключения договора с инвестором будет числиться в составе основных средств застройщика, то налог на имущество будет уплачиваться застройщиком до передачи внеплощадочных электрических сетей инвестору.

Соответственно, застройщик должен будет зарегистрировать объект недвижимости на себя, он будет поставлен на учет в налоговом органе, и обязан будет осуществлять уплату налога на имущество.

Далее, вне зависимости от того, каким образом стороны оговорят передачу конечного объекта строительства инвестору, порядок передачи внеплощадочных электрических сетей, уже построенных до момента заключения договора, они могут определить по своему усмотрению (т.е. как по окончании строительства в целом, так и ранее).

Соответственно, после передачи инвестору, он перерегистрирует объект на себя, в связи с чем застройщик снимается с учета по месту нахождения недвижимости, и обязанность по постановке на учет и последующей уплате налога на имущество возникает уже у инвестора.

По желанию организации, при появлении дополнительной информации и документов, мы можем вернуться к рассмотрению данного вопроса.

[1] Принята решением Наблюдательного совета Единой системы оценки соответствия в области промышленной, экологической безопасности, безопасности в энергетике и строительстве от 20.07.2009 № 30-БС.

[2] «Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство… объектов капитального строительства…» (п. 16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ).

[3] Утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н

[4] В данном случае подразумевается, что организация изначально планирует использовать имущество в собственной деятельности. Если суды устанавливают наличие перечисленных обстоятельств, то они, как правило, признают, что имущество приобретено не для перепродажи и облагается налогом как основное средство. Примерами таких решений являются Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 N А63-3430/2010 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 14.08.2012 N ВАС-9731/11), ФАС Волго-Вятского округа от 08.11.2010 N А28-804/2010, от 22.04.2009 N А28-9736/2008-385/21, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2009 N Ф04-2973/2009(6515-А46-15) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 17.09.2009 N ВАС-11666/09), ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2009 N А56-27248/2008, ФАС Уральского округа от 09.11.2009 N Ф09-8678/09-С3.

[5] Если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ (которые к рассматриваемой ситуации не относятся).

[6] Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4 ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

[7] Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав в общем случае проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом (п.3 ст.13 Закона № 122-ФЗ).

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

Назад в раздел