Департамент банковского аудита о дате отражения в бухгалтерском учете земельного участка, полученного по отступному

Мнение консультантов.

Прекращение обязательств по кредитному договору предоставлением отступного в виде земельного участка подлежит отражению в балансе Банка в дату государственной регистрации права Банка на этот объект либо в дату поступления в Банк правоустанавливающих документов, выданных регистрирующим органом.

Обоснование мнения консультантов.

Согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено преставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются соглашением сторон.

Положения статьи 409 ГК РФ были разъяснены в Информационном письме № 102:

- обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном, соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное (пункт 1);

- по смыслу статьи 409 ГК РФ, если иное не следует из соглашения об отступном, с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая и обязательство по уплате неустойки (пункт 3).

Одновременно, на основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (далее по тексту – ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Об этом сказано в пункте 2 статьи 223 ГК РФ.

В соответствии с недавно озвученной правовой позицией Президиума ВАС РФ приведенные нормы гражданского законодательства означают, что при предоставлении в качестве отступного недвижимого имущества для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, такое обязательство может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке. Иными словами, если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в ЕГРП (Постановления Президиума ВАС РФ от 17.06.2014г. № 2826/14 по делу № А57-2430/2011, от 10.06.2014г. № 2504/14 по делу № А40-79875/2013).

Из совокупности норм Положения № 385-П и Указания № 1007-У[1] следует, что имущество, полученное по договору отступного, подлежит учету на балансовом счете 61011 «Внеоборотные запасы» в сумме прекращенных обязательств и понесенных Банком сопутствующих затрат, включая затраты по государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество.

Как справедливо отмечено Банком в тексте вопроса, согласно пункту 10 Указания № 1007-У операции исполнения обязательств должника по договорам на размещение денежных средств представлением отступного отражаются в бухгалтерском учете банка - кредитора по состоянию на дату перехода права собственности на имущество, определенную договором. Однако, как следует из вышеприведенных норм ГК РФ, законодатель не наделяет стороны договора самостоятельно определить дату перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. Право собственности на такие объекты возникает у приобретателя с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Выше мы отмечали, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ по договору об отступном недвижимое имущество считается предоставленным, а обязательства заемщика по кредитному договору прекращенными с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к кредитору.

Согласно подпункту 1.12.5 пункта 1.12 Части I Положения № 385-П операции отражаются в бухгалтерском учете в день их совершения (поступления документов), если иное не предусмотрено нормативными актами Банка России. Как следствие, прекращение обязательств по кредитному договору предоставлением отступного в виде земельного участка подлежит отражению в балансе Банка в дату государственной регистрации права Банка на этот объект либо в дату поступления в Банк правоустанавливающих документов, выданных регистрирующим органом.

Документы и литература.

1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;

2. Закон № 122-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

3. Положение № 385-П - Положение Банка России от 16.07.2012г. № 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

4. Указание № 1007-У – Указание Банка России от 27.07.2001г. № 1007-У « О порядке отражения в бухгалтерском учете операций, совершаемых кредитными организациями при прекращении обязательств, обеспечении исполнения обязательств и перемене лиц в обязательствах по договорам на предоставление (размещение) денежных средств» - действует в части, не противоречащей Положению № 385-П;

5. Информационное письмо № 102 - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005г. № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ».

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki