Департамент общего аудита по вопросу налогообложения дохода при продаже квартиры со сроком владения менее 3-х лет

При ответе на поставленный вопрос нами будут использоваться следующие понятия:

- Собственник 1 – первоначальный владелец квартиры;

- Собственник 2 – следующий владелец квартиры.

В первую очередь определим период владения недвижимым имуществом Собственником 1 в случае, когда квартира, переданная Собственнику 2 по договору дарения, была возвращена на основании договора дарения, либо на основании соглашения о расторжении договора дарения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Из приведенных положений следует, что в общем случае право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации такого права в едином государственном реестре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Таким образом, в рамках договора дарения право собственности на имущество передается на безвозмездной основе.

В случае дарения недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество, переданное в дар, прекращается у дарителя, а также возникает у одаряемого с момента регистрации перехода права собственности.

Применительно к рассматриваемому нами случаю, по нашему мнению, если имущество возвращено Собственнику 1 на основании договора дарения, фактический период владения имуществом составит срок:

- с момента регистрации права собственности на созданное имущество до момента регистрации перехода права собственности по договору дарения к Собственнику 2

И

- с момента перехода права собственности по договору дарения от Собственника 2 до момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи третьему лицу.

В случае, если квартира будет возвращена Собственнику 1 на основании соглашения о расторжении договора дарения, заключенного между Собственником 1 и Собственником 2, отметим следующее.

По общему правилу на основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 ГК РФ).

В свою очередь, в силу пункта 1 статьи 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Кроме того, положениями статей 577[1] и 578[2] ГК РФ предусмотрены случаи отказа от исполнения договора дарения и отмена дарения соответственно.

Таким образом, положениями главы 32 «Дарение» ГК РФ предусмотрен специальный порядок расторжения договора дарения, до и после передачи дара по инициативе одной из сторон, а также по инициативе заинтересованного лица.

Отметим, что вопрос о возможности расторжения договора дарения по соглашению сторон на основании общих норм ГК РФ является спорным.

Так, с одной стороны из приведенных норм ГК РФ можно сделать вывод, что в случае расторжения договора дарения по инициативе одной из сторон должны применяться специальные положения главы 32 ГК РФ.

Если стороны договорились о расторжении договора по соглашению сторон, то следует применять общие положения статей 450 и 453 ГК РФ.

Более того, поскольку главой 32 ГК РФ прямо не предусмотрен запрет на расторжение договора дарения по соглашению сторон, то такое соглашение может быть заключено.

При этом соглашением сторон может быть определен момент, с которого обязательства по договору считаются прекращенными, а также вправе согласовать обязанность по возврату имущества, ранее переданного по договору дарения.

Отметим, что возврат имущества прошлым периодом нормами ГК РФ не предусмотрен.

В связи с чем, считаем, что в отношении имущества, обязанность по его возврату может возникнуть только с момента заключения соглашения о расторжении договора.

Как было отмечено нами выше, право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

Право собственности на объект недвижимости возникает и прекращается с момента государственной регистрации таких прав.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ).

В силу изложенного, считаем, что возврат объекта недвижимости от Собственника 2 к Собственнику 1 подлежит государственной регистрации, а, следовательно, право собственности на квартиру у Собственника 1 повторно возникнет только с момента такой регистрации.

В период с момента регистрации перехода права собственности по договору дарения и до момента регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора дарения собственником квартиры будет, по нашему мнению, являться Собственник 2.

Отметим, что в Постановлении Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.14 № 35 в отношении порядка применения нормы пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора и возврата объекта недвижимости было отмечено следующее:

«4. Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества».

В этом случае, по нашему мнению, если имущество возвращено Собственнику 1 на основании соглашения о расторжении договора дарения, фактический период владения имуществом составит срок:

- с момента регистрации права собственности на созданное имущество до момента регистрации перехода права собственности по договору дарения к Собственнику 2

И

- с момента перехода права собственности по соглашению о расторжении договора дарения от Собственника 2 до момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи третьему лицу.

С другой стороны в некоторых судебных решениях высказывалось мнение, согласно которому соглашение о расторжении договора дарения является ничтожной сделкой, поскольку противоречит положениям статьи 573 ГК РФ, предусматривающей возможность отказа от сделки только до его фактической передачи.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.06 по делу № А56-42371/2005:

«Как следует из материалов дела, ЗАО "Норд-Вест Сервис" являлось участником Общества и ему принадлежал 51% уставного капитала Общества.

В соответствии с договором дарения от 12.07.2004 ЗАО "Норд-Вест Сервис" обязалось принадлежащую ему долю в уставном капитале Общества в размере 51% номинальной стоимостью 5100 руб. безвозмездно передать Иосингу И.В.

Согласно пункту 1.3 договора дарения передача доли оформляется путем подписания договора, а также уведомления Общества о состоявшейся уступке с приложением копии договора, заверенной дарителем, в течение тридцати дней с момента подписания договора.

Общество письмом от 12.07.2004 уведомлено о состоявшейся уступке.

ЗАО "Норд-Вест Сервис" и Иосинг И.В. 27.01.2005 заключили соглашение о расторжении договора дарения доли в уставном капитале и уведомили Общество об этом письмом от 02.02.2005.

Считая данное соглашение ничтожной сделкой, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что одаряемый не вправе отказаться от дара после его передачи, в связи с чем соглашение о расторжении договора дарения от 27.01.2005 противоречит положениям статьи 573 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и является ничтожным».

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской обл. от 26.06.06 по делу № А50-10401/2005-Г15:

«По договору дарения от 16.09.2003 У. уступил свою долю в ООО "Комбиз" (т. 2, л.д. 18). Об уступке доли одариваемый уведомил общество 16.09.2003 (т. 2, л.д. 19). Отчуждение доли участника общества своей доли третьему лицу означает, что это третье лицо становится участником общества (п. 2 ст. 21 Закона N 14-ФЗ).

Отказ и отмена договора дарения возможны только по определенным основаниям (ст. 577, 578 ГК РФ). По соглашению сторон, исполненный договор дарения не может быть расторгнут. В связи с чем имеющееся в деле соглашение от 26.10.2004 не имеет правовых последствий».

Кроме того, в Апелляционном определение Московского городского суда от 14.08.12 по делу № 11-17439, рассматривалось дело, из которого следовало, что регистрирующий орган отказал в регистрации соглашения о расторжении договора дарения в на том основании, что фактически дар был принят ответчиком, а договор дарения – зарегистрирован:

«В обоснование исковых требований указал, что 26 ноября 2010 года между ним и Л.И. был заключен договор дарения квартиры, находящейся по адресу: *****. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра, Л.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права. С 21 января 2011 года и до 14 февраля 2011 года Л.И. не приняла дар, о чем свидетельствует подписанное между ним и ответчиком соглашение о расторжении договора дарения квартиры.

При обращении в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру был получен отказ, который истец считает незаконным.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Росреестра по г. Москве в государственной регистрации является правомерным, поскольку вынесен в соответствии с п. 1 ст. 573 ГК РФ, фактически дар был ответчиком принят, а договор дарения - зарегистрирован».

В постатейных комментариях к ГК РФ, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. 533 с., была высказана следующая позиция:

«2. Если предметом договора дарения является недвижимое имущество и договор уже зарегистрирован, то отказаться от дара можно лишь до момента регистрации перехода права собственности. Однако, как правило, эти моменты совпадают по времени, в связи с чем применение п. 2 комментируемой статьи о государственной регистрации отказа от дара после регистрации перехода права собственности на одаряемого неправомерно, поскольку дар уже передан. Государственной регистрации может подлежать новая сделка - договор дарения от одаряемого (нового собственника) обратно к дарителю. Соответственно определяется и налогообложение, связанное с переходом права собственности».

Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора дарения может привести к следующим гражданско-правовым последствиям:

- применение последствий ничтожной сделки судом по заявлению заинтересованного лица;

- отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на квартиру.

Подводя итоги изложенному еще раз отметим, что, по нашему мнению, срок владения недвижимым имуществом у Собственника 1 и в случае возврата квартиры на основании договора дарения, и в случае возврата квартиры на основании соглашения о расторжении договора будет прерываться.

Далее рассмотрим налоговые последствия, связанные с заключением нового договора дарения, а также с расторжением ранее заключенного договора дарения.

Вопрос 1: Каким образом, налоговые органы исчислят период нахождения в собственности квартиры Собственника 1, при реализации квартиры после «возврата квартиры» Собственницы 1?

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Соответственно, в целях применения положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ срок будет исчисляться с момента регистрации прав собственности на объект недвижимости до момента регистрации перехода таких прав к другому собственнику.

В свою очередь, положениями пункта 17.1 статьи 217 НК РФ прямо не установлено, за какой период имущество должно находиться в собственности налогоплательщика, и может ли указанный период прерываться.

В свою очередь, как справедливо отмечено в Вашем вопросе, по мнению налоговых органов, срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи (Письма Минфина РФ от 30.10.13 № 03-04-05/46131, от 24.10.13 № 03-04-05/44948).

Судебная практика по данному вопросу отсутствует.

На основании изложенного, считаем, что при возврате недвижимого имущества Собственнику 1 на основании договора дарения, либо на основании соглашения о расторжении ранее заключенного договора дарения, срок владения имуществом будет исчисляться налоговыми органами с момента повторной регистрации права собственности.

Иная позиция, на наш взгляд, скорее всего, приведет к спорам с налоговыми органами. Ввиду отсутствия судебной практики оценить вероятность положительного исхода дела в суде не представляется возможным.

Кроме того, обращаем Ваше внимание на следующее.

Если исходить из того, что совокупный период владения имуществом может прерываться в целях применения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, можно сделать вывод, что в случае неоднократной продажи одного и того же имущества срок его владения будет постоянно суммироваться. Поскольку одно и то же имущество может отчуждаться физическим лицом неограниченное количество раз, то с момента, когда трехлетний срок владения будет превышен, такое имущество никогда не будет подлежать обложению НДФЛ.

Иными словами, с определенного момента времени, объект недвижимости, в отношении которого совокупный срок владения превысит три года, будет в принципе выведен из под налогообложения НДФЛ у конкретного физического лица.

По нашему мнению, данная трактовка нормы пункта 17.1 статьи 217 НК РФ будет противоречить ее экономическому смыслу, который, на наш взгляд, заключался в том, чтобы освободить от налогообложения объекты недвижимости физических лиц, которые используются не в предпринимательской деятельности, а в личных целях для проживания, и могут время от времени отчуждаться для решения каких-либо жилищных вопросов.

Вопрос 2: Каким образом налоговые органы начислят налоговую базу при реализации квартиры Собственником 1 квартиры по рыночной стоимости, учитывая, что при приобретении в 2008 г. этой же квартиры, Собственником 1 все налоги уплачены.

На основании пункта 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13% налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных настоящей главой (пункт 3 статьи 220 НК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

Пунктом 2 статьи 220 НК РФ предусмотрено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Отметим, что указанными нормами не предусмотрено, что налогоплательщик имеет право учесть в составе расходов все затраты, осуществленные им в течение неоднократного периода владения таким имуществом.

На наш взгляд, поскольку имущество на момент продажи было получено Собственником 1 на основании договора дарения, либо на основании соглашения о расторжении договора дарения, которое при регистрации прав на недвижимость рассматривается в качестве отдельной сделки по отчуждению имущества, расходов, связанных с приобретением такого имущества у Собственника 1 не возникнет.

В связи с чем, считаем, что налоговая база по НДФЛ будет определяться как разница между суммой дохода, полученного от продажи квартиры, и имущественного вычета в размере 1 000 000 руб.

Какие-либо официальные разъяснения, а также судебная практика по данному вопросу отсутствуют, однако, по нашему мнению, иной подход, скорее всего, вызовет споры с налоговым органом. При этом оценить вероятность благоприятного исхода в суде не представляется возможным.

Из вопроса следует, что после продажи рассматриваемого нами объекта недвижимости планируется приобретение другой квартиры.

Из положений пункта 1 статьи 220 НК РФ также следует, что при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

В силу пункта 3 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

Повторное предоставление налоговых вычета, предусмотренного подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, не допускается (пункт 11 статьи 220 НК РФ).

Соответственно, в случае, если в том же налоговом периоде Собственником 1 будет приобретена другая квартира, то налоговая база по НДФЛ за указанный период будет определяться как разница между суммой полученного дохода и общей суммой вычетов в размере 3 000 000 руб. при условии, что ранее, имущественный вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ не заявлялся.

Вопрос 3: В каком случае срок владения квартирой, возвращенной первой собственнице ее братом может исчисляться с даты регистрации права собственности сразу после ее постройки по первоначальному договору инвестирования в строительство квартиры?

Поскольку в рассматриваемом нами случае по договору дарения имущество фактически было передано от Собственника 1 Собственнику 2, и оформлена регистрация перехода прав собственности на Собственника 2, по нашему мнению, чтобы срок владения квартирой у Собственника 1 не прерывался, необходимо, чтобы факт передачи квартиры по договору дарения был отменен или принят несостоявшимся.

Случаи отмены договора дарения предусмотрены положениями статьи 578 ГК РФ, которые, по нашему мнению, применены быть не могут.

На наш взгляд, факт передачи прав собственности на квартиру может быть признан несостоявшимся в случае недействительности сделки по дарению квартиры.

Так, на основании пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.10 было отмечено следующее:

«52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими».

Из анализа арбитражной практики следует, что в качестве оснований для признания сделки по договору дарения недействительной используются следующие аргументы:

- имущество находилось в совместной собственности супругов, в связи с чем, по решению одного из супругов такое имущество не могло быть передано (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.13 по делу № 11-39260, от 16.10.13 по делу № 11-34354);

- изначально отсутствовало намерение подарить недвижимость, договор дарения был заключен сторонним лицом на основании доверенности (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.08.13 по делу № 11-27038);

- договор дарения был заключен в отношении жилого помещения, являющегося единственным жильем, без включения в договор условия о сохранении права пользования жилым помещением после перехода права собственности, то есть на крайне невыгодных для дарителя условиях (Постановление Президиума Московского городского суда от 06.04.12 по делу № 44г-30, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.13 по делу № 11-6531/13).

Также имеются иные основания для признания договора дарения недействительным – недееспособность гражданина, совершающего сделку по договору дарения, действия криминального характера лицами, получающими недвижимое имущество в дар, которые в рассматриваемом нами случае не могут быть применимы.

По нашему мнению, сделка недействительна с момента ее свершения, то признание договора дарения недействительным повлечет признание того факта, что Собственник 1 владел имуществом на праве собственности в течение всего срока с момента его первоначального приобретения.

В этом случае, на наш взгляд, при реализации квартиры Собственник 1 будет вправе воспользоваться льготой, предусмотренной пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ.

Отметим, что в настоящее время отсутствует судебная практика, свидетельствующая о том, что в целях исчисления НДФЛ в случае признания сделки по договору дарения недействительной, срок владения имуществом у первоначального собственника не прерывается.

В связи с тем, что запись в реестр регистрирующим органом о восстановлении права собственности будет осуществлена текущей датой, мы также не можем исключить вероятности того, что, по мнению налоговых органов, право собственности у Собственника 1 возникнет повторно с момента внесения такой записи. В этом случае существует риск доначисления НДФЛ с суммы дохода, полученного собственником 1 при продаже квартиры.

В свою очередь, учитывая общие положения о недействительности сделки, считаем, что у Собственника 1 будут доводы, основанные на нормах ГК РФ, чтобы попытаться отстоять свою позицию в судебном порядке.

Отметим, что на практике дела, касающиеся признания сделки недействительной, рассматриваются в течение достаточно длительного времени – около года.

Учитывая, что срок для освобождения от обязанности по уплате НДФЛ составляет три года, рекомендуем проанализировать целесообразность совершения каких-либо сделок, связанных с возвратом недвижимости Собственнику 1 с учетом приведенных выше разъяснений.

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit