Департамент общего аудита по вопросу налогообложения НДС операций по реализации квартир, а также имущественных прав на них

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.

Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (пункт 3 статьи 38 НК РФ).

Соответственно, продажа квартир, право собственности на которые зарегистрировано в общеустановленном порядке, рассматривается как реализация товара.

При этом нормами подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК установлено, что не подлежит налогообложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Таким образом, операция по реализации жилого помещения освобождается от налогообложения НДС.

2. Переуступка права требования на недостроенные жилые квартиры.

Как было отмечено выше, передача имущественных прав на территории РФ подлежит обложению НДС.

В соответствии с пунктом 3 статьи 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Согласно пункту 8 статьи 167 НК РФ при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 155 НК РФ, момент определения налоговой базы определяется как день уступки (последующей уступки) требования.

Пунктом 4 статьи 164 НК РФ установлено, что при передаче имущественных прав, предусмотренных пунктом 3 статьи 155 НК РФ, налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки 18%, к налоговой базе 118.

На основании изложенного, считаем, что в момент передачи имущественных прав на незарегистрированную жилую квартиру у Организации возникает обязанность по исчислению НДС по расчетной ставке 18/118 с разницы между суммой полученного дохода от реализации имущественного права и суммой понесенных расходов, связанных с приобретением такого права.

Кроме того, обращаем Ваше внимание на следующее.

Поскольку при реализации имущественных прав на жилые квартиры возникает объект налогообложения НДС, в адрес Организации при приобретении таких прав в 2014 году может быть предъявлен НДС в составе стоимости передаваемых прав.

В общем случае, НДС по приобретенным имущественным правам принимается к вычету в случае единовременного выполнения следующих условий:

- сумма налога должна быть предъявлена, о чем должен свидетельствовать соответствующий счет-фактура (пункт 1 статьи 172 НК РФ);

- имущественные права, приобретены для осуществления операций, облагаемых НДС (подпункт 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ);

- имущественные права приняты к учету на основании соответствующих первичных документов (пункт 1 статьи 172 НК РФ).

В свою очередь, при использовании имущественных прав для осуществления операций, не подлежащих налогообложению НДС, сумма предъявленного НДС подлежит включению в стоимость такого имущественного права (подпункт 1 пункта 2 статьи 170 НК РФ).

Таким образом, в случае продажи зарегистрированных квартир, сумма предъявленного при приобретении имущественных прав НДС учитывается в стоимости продаваемых квартир.

В случае, если Организация реализует недостроенные квартиры, т.е. осуществляет облагаемую НДС операцию, сумма предъявленного НДС правомерно может быть принята к вычету.

При этом на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по имущественным правам в порядке, предусмотренном настоящей главой, подлежат восстановлению налогоплательщиком в случае дальнейшего использования таких имущественных прав для осуществления операций не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения).

Следовательно, в том случае, если по приобретенным имущественным правам Организация изначально примет НДС к вычету, а, в последствии, будет осуществлять необлагаемые НДС операции, связанные с реализацией зарегистрированных квартир, у нее возникнет обязанность по восстановлению НДС, ранее правомерно принятого к вычету.

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit