Департамент общего аудита по вопросу продажи здания по цене ниже кадастровой стоимости

Согласно полученным разъяснениям, сделка по продаже недвижимости заключена между не взаимозависимыми лицами.

В соответствии со статьей 421 НК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Условия договора купли-продажи недвижимости регулируются статьями 549-558 ГК РФ. Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

При этом нормы ГК РФ не регулируют вопрос о размере цены или ее соответствия рыночному уровню. В связи с этим, размер стоимости объекта недвижимости определяется сторонами договора.

Учитывая вышесказанное, по нашему мнению, продажа здания по цене ниже кадастровой стоимости не несет для Организации рисков юридического характера.

Налог на прибыль.

В соответствии со статьей 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

При этом прибылью в целях главы 25 НК РФ признается для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 248 НК РФ к доходам относятся:

1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее - доходы от реализации).

2) внереализационные доходы.

При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета.

Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.

Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном статьей 250 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.

В соответствии со статьей 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Исходя из положений статьи 38 НК РФ любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, признается товаром.

Соответственно, в рассматриваемой ситуации, доход от реализации здания представляет собой доход от реализации товара.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ (пункт 2 статьи 249 НК РФ).

Таким образом, выручкой признается получаемый Организацией доход от сделки. Иного порядка определения суммы дохода от реализации НК РФ не устанавливает.

Соответственно, доход от реализации здания, в рассматриваемом случае, будет определяться в размере, предусмотренном договором купли-продажи, независимо от кадастровой стоимости здания.

НДС.

В соответствии с пунктом 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации.

Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (пункт 1 статьи 154 НК РФ).

Поскольку иного порядка определения стоимости товаров (работ, услуг) в целях определения налоговой базы по НДС главой 21 НК РФ не установлено, то соответственно, по нашему мнению, налоговая база по НДС будет определяться исходя из стоимости здания, установленной сторонами договора купли-продажи.

При этом, учитывая положения статьи 105.3 НК РФ можно сделать вывод о том, что в случае, если сделка купли-продажи заключена не между взаимозависимыми лицами, то любая цена установленная сторонами сделки является рыночной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 105.3 НК РФ в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

Для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Учитывая изложенное, по нашему мнению, у Организации, реализующей здание по цене ниже кадастровой стоимости, не возникает каких-либо рисков.

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit