Департамент общего аудита о бухгалтерском учете приобретенных для сдачи в аренду квартир

Согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб.

Приобретенные Вашим предприятием квартиры соответствуют данному определению: имеется право собственности, срок полезного использования более 12 месяцев, первоначальная стоимость более 20 000 руб. и  квартиры планируется использовать для получения дохода. Следовательно, квартиры являются амортизируемым имуществом.

Однако, необходимо отметить, что, если квартиры не переведены в нежилой фонд, существует риск споров с налоговыми органами.

Официальные органы не раз высказывали мнение, что жилые помещения не являются амортизируемым имуществом. Так, в письме от 15.05.06 № 07-05-06/116 Минфин РФ указал:

«По заключению Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики, согласно п. 1 ст. 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) амортизируемым имуществом в целях настоящей главы признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб.

Пункт 1 ст. 256 Кодекса также устанавливает, что амортизируемое имущество, полученное унитарным предприятием от собственника имущества унитарного предприятия в оперативное управление или хозяйственное ведение, подлежит амортизации у данного унитарного предприятия в порядке, установленном настоящей главой.

Учитывая изложенное, объекты жилого фонда в целях налогообложения прибыли не могут быть отнесены к основным средствам, подлежащим амортизации, так как не отвечают указанным выше критериям».

Аналогичное мнение высказано в Письмах РФ от 10.05.06 № 03-03-04/2/137, от 11.11.04 № 03-03-01-04/1/107, от 16.04.2007 N 03-03-06/2/69.

 

Следует заметить, что НК РФ определен закрытый перечень имущества не признаваемого амортизируемым.

В соответствии с пунктом 3 статьи 256 НК РФ установлены случаи, когда из состава амортизируемого имущества в целях налогообложения прибыли исключаются основные средства (данный перечень является закрытым):

-переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование;

-переведенные по решению руководства организации на консервацию продолжительностью свыше трех месяцев;

-находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев.

           

Имущество жилого фонда не указано в перечне имущества, не подлежащего амортизации, следовательно, оно может быть таковым признано, если соответствует  критериям пункта 1 статьи 256 НК РФ.

Однако, мы не можем в данном случае исключить риск возникновения споров с налоговыми органами, если Вы решите признать квартиры амортизируемым имуществом.

В связи с этим, заметим, что суды при рассмотрении данного вопроса, как правило, встают на сторону налогоплательщика. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 02.10.06 по делу № А56-38512/2005 суд указал:

«Судебные инстанции обоснованно отклонили ссылки налогового органа на то, что спорные квартиры не являются амортизируемым имуществом. Суды установили, что приобретенные Обществом жилые помещения отвечают требованиям статьи 265 НК РФ. Данные помещения являлись собственностью налогоплательщика, учитывались на счете 01 "Основные средства", их стоимость погашалась путем начисления амортизации (износа).

Невозможность использования Обществом приобретенных им квартир для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, опровергается материалами дела. В оспариваемом решении налогового органа (том дела 1, лист 38) отражено, что в 2004 году Общество на основании договора передало спорные помещения за плату в аренду обществу с ограниченной ответственностью "ВС Девелопмент Консалтинг" (арендатор)».

 

Также необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

При этом нормы главы 25 НК РФ не предусматривают требования о прекращении начисления амортизации в случае отсутствия доходов от использования амортизируемого имущества в какой-либо промежуток времени, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 256 НК РФ. Следовательно, начисление амортизации должно производиться, не смотря на то, что квартиры временно не используются.

Согласно пункту 2 статьи 259 НК РФ сумма амортизации для целей налогообложения определяется налогоплательщиками ежемесячно в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Суммы начисленной амортизации подлежат включению в состав расходов при исчислении налога на прибыль.

При этом согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, если в целом использование амортизируемого имущества, в данном случае квартир, направлено на получение дохода, то расходы в виде начисленных сумм амортизации, в том числе и за период в который это имущество не использовалось, являются экономически оправданными.

Аналогичное мнение высказано в письмах Минфина России от 27.02.09 № 03-03-06/1/101, от 06.05.05 № 03-03-01-04/1/236, от 06.09.07 № 03-03-06/1/645.