Департамент общего аудита о налоговых последствиях приобретения земельного участка ниже кадастровой стоимости

В соответствии со статьей 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

При этом прибылью в целях главы 25 НК РФ признается для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ.

 

Согласно пункту 1 статьи 248 НК РФ к доходам относятся:

1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее - доходы от реализации).

2) внереализационные доходы.

 

Поскольку в рассматриваемом случае речь идет о приобретении земельного участка, мы не будем рассматривать доходы от реализации.

Рассмотрим возможность возникновения внереализационного дохода в связи с приобретением земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости.

Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном статьей 250 НК РФ с учетом положений главы 25 НК РФ.

 

Статьей 250 НК РФ установлено, что внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в статье 249 НК РФ.

Следовательно, любой доход, который не может быть квалифицирован в качестве дохода от реализации, признается внереализационным доходом.

Таким образом, в случае, возникновения у Организации дохода связанного с приобретением земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости, этот доход будет внереализационным.

 

Рассмотрим, возникает ли у Организации доход.

В соответствии со статьей 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц, «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

 

В силу данной статьи, по нашему мнению, для признания экономической выгоды в качестве дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, недостаточно установить потенциальную возможность ее оценки. Порядок определения и оценки выгоды должен быть установлен соответствующими главами НК РФ, в данном случае главой 25 НК РФ.

 

В связи с этим необходимо отметить, что глава 25 НК РФ не содержит положений, которые устанавливают порядок определения для целей налогообложения доходов в случаях, когда налогоплательщик приобретает товары (работы, услуги), имущественные права по стоимости ниже какой-либо другой стоимости (кадастровой, рыночной и т.д.).

 

Таким образом, учитывая вышесказанное, по нашему мнению, у Организации не образуется налогооблагаемый доход с разницы, возникающей при приобретении земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости.

 

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 389 НК РФ Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

 

Согласно статье 390 НК РФ налоговая база в целях исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.

В свою очередь, кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

 

Таким образом, налоговой базой для исчисления земельного налога признается кадастровая стоимость земельного участка.