Главная / Консультации / Общий аудит / Департамент общего аудита о передаче объекта коммунального назначения в собственность г.Москвы
Департамент общего аудита о передаче объекта коммунального назначения в собственность г.Москвы
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit
30.07.2010
Вопрос
ООО является владельцем объекта недвижимости в Капотне, который представляет собой административно-производственный корпус, расположенный на арендованной земле (долгосрочная аренда на 50 лет).
В настоящее время руководством компании принято решение о строительстве канализации на земельном участке, где расположена недвижимость, в связи с чем заключен договор между ООО (заказчик, он же инвестор) и подрядчиком на прокладывание инженерных сетей. Канализация изначально не была построена в связи с тем, что земельный участок расположен на открытой местности, соседние земельные участки принадлежат различным юридическим лицам, которые не вкладывают деньги в строительство коммуникаций. Наш же объект не может полноценно функционировать без канализации (далее – Объект).
Согласно Постановления Правительства Москвы № 660 от 22 августа 2000 г. «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы», «все построенные или реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения признаются собственностью города Москвы». Таким образом, получается, что по окончании строительства ООО должен передать построенный Объект в собственность г. Москвы.
В связи с вышеизложенным, у нас возникло несколько вопросов:
1) Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете ООО будут отражаться затраты, связанные со строительством Объекта?
2) Как будет учитываться «входной» НДС, уплаченный подрядчикам и иным поставщикам работ, услуг при строительстве Объекта? Можем ли мы по мере выполнения отдельных этапов, связанных с получением разрешительной документации и непосредственным строительством Объекта, принимать НДС к вычету из бюджета, или из-за того, что Объект будет передан городу НДС, принимать к вычету изначально нельзя? Зависит ли это от способа передачи Объекта, от того, будет ли зарегистрировано на него право собственности или нет?
3) Обязано ли ООО по окончании строительства регистрировать право собственности на объект? В какие сроки это нужно сделать?
4) Если Объект будет построен, но не зарегистрирован и не передан городу, но начнет эксплуатироваться, каким образом должны быть закреплены юридически взаимоотношения с госструктурами города?
5) Будет ли передача объекта в собственность г. Москвы безвозмездной? Какими документами она может быть оформлена (вид договора)?
6) Будет ли облагаться НДС и налогом на прибыль безвозмездная передача Объекта в собственность г. Москвы?
7) Существует ли какая-либо возможность возмещения ООО понесенных расходов (долевое участие, льготы по обслуживанию и т.д.)?
8) Если после завершения строительства Объекта мы найдем среди «соседей» желающих возместить нам часть расходов, каким образом это лучше оформить: перевыставить часть расходов в какой-то доле? Либо сначала зарегистрировать собственность на Объект, потом продать его часть «соседу» или мы не вправе это будем сделать? Просим Вас порекомендовать нам юридически грамотный способ компенсации расходов?
ООО является владельцем объекта недвижимости в Капотне, который представляет собой административно-производственный корпус, расположенный на арендованной земле (долгосрочная аренда на 50 лет).
В настоящее время руководством компании принято решение о строительстве канализации на земельном участке, где расположена недвижимость, в связи с чем заключен договор между ООО (заказчик, он же инвестор) и подрядчиком на прокладывание инженерных сетей. Канализация изначально не была построена в связи с тем, что земельный участок расположен на открытой местности, соседние земельные участки принадлежат различным юридическим лицам, которые не вкладывают деньги в строительство коммуникаций. Наш же объект не может полноценно функционировать без канализации (далее – Объект).
Согласно Постановления Правительства Москвы № 660 от 22 августа 2000 г. «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы», «все построенные или реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения признаются собственностью города Москвы». Таким образом, получается, что по окончании строительства ООО должен передать построенный Объект в собственность г. Москвы.
В связи с вышеизложенным, у нас возникло несколько вопросов:
1) Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете ООО будут отражаться затраты, связанные со строительством Объекта?
2) Как будет учитываться «входной» НДС, уплаченный подрядчикам и иным поставщикам работ, услуг при строительстве Объекта? Можем ли мы по мере выполнения отдельных этапов, связанных с получением разрешительной документации и непосредственным строительством Объекта, принимать НДС к вычету из бюджета, или из-за того, что Объект будет передан городу НДС, принимать к вычету изначально нельзя? Зависит ли это от способа передачи Объекта, от того, будет ли зарегистрировано на него право собственности или нет?
3) Обязано ли ООО по окончании строительства регистрировать право собственности на объект? В какие сроки это нужно сделать?
4) Если Объект будет построен, но не зарегистрирован и не передан городу, но начнет эксплуатироваться, каким образом должны быть закреплены юридически взаимоотношения с госструктурами города?
5) Будет ли передача объекта в собственность г. Москвы безвозмездной? Какими документами она может быть оформлена (вид договора)?
6) Будет ли облагаться НДС и налогом на прибыль безвозмездная передача Объекта в собственность г. Москвы?
7) Существует ли какая-либо возможность возмещения ООО понесенных расходов (долевое участие, льготы по обслуживанию и т.д.)?
8) Если после завершения строительства Объекта мы найдем среди «соседей» желающих возместить нам часть расходов, каким образом это лучше оформить: перевыставить часть расходов в какой-то доле? Либо сначала зарегистрировать собственность на Объект, потом продать его часть «соседу» или мы не вправе это будем сделать? Просим Вас порекомендовать нам юридически грамотный способ компенсации расходов?
Ответ
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности на территории РФ определяют Закон № 39-ФЗ[1], Закон № 1488-1[2] и ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 4 инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (пункт 3 статьи 4 Закона № 39-ФЗ).
Понятие застройщика определено пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Под застройщиком понимается – юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Как следует из вопроса, ООО является одновременно Инвестором, Заказчиком и Застройщиком.
Вследствие чего, и как следует из пункта 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций[3], ООО в лице заказчика-застройщика обеспечивает в том числе и ведение бухгалтерского учета затрат на строительство канализационной сети.
Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам:
- в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него;
- по приобретаемым отдельным объектам основных средств, земельным участкам, объектам природопользования и нематериальным активам.
При строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства, в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат.
Наряду с учетом затрат по фактической стоимости застройщик независимо от способа производства строительных работ ведет учет произведенных капитальных вложений по договорной стоимости.
При организации учета затрат по строительству объектов застройщику необходимо предусматривать получение информации о воспроизводственной и технологической структуре затрат, способе производства строительных работ, а также предназначении строящихся объектов и иных приобретений.
Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете «Капитальные вложения» (пункты 2.1, 2.2 и 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
По нашему мнению, согласно Инструкции по применению Плана счетов № 94н можно использовать счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», несмотря на то, что этот объект не будет впоследствии принят Организацией в качестве объекта основных средств.
В части правомерности учета данного имущества в качестве объекта основных средств отметим следующее.
В соответствии с пунктом 4 ПБУ 6/01[4] актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В рассматриваемом случае считаем, что канализационная система, являясь объектом инженерного и коммунального назначения, не может быть использована Организацией при осуществлении своей деятельности, поскольку в силу пункта 1 Постановления Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 подлежит передаче в собственность г. Москвы.
На основании изложенного считаем, что условия для признания актива в качестве объекта основных средств в рассматриваемом случае у Организации не выполняются.
При этом исходя из анализа законодательства по бухгалтерскому учету, порядок отражения в бухгалтерском учете затрат по созданию объектов инженерного и коммунального назначения, подлежащих в дальнейшем безвозмездной передаче в собственность города, не предусмотрен.
Ввиду изложенного, а также исходя из наличия капитальных затрат, считаем возможным учитывать затраты по созданию системы канализации на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», несмотря на то, что этот объект не будет впоследствии принят Организацией в качестве объекта основных средств.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов № 94н, в частности, при продаже, передаче безвозмездно вложений, учитываемых на счете 08, их стоимость списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы».
В части налогового учета капитальных затрат, связанных со строительством системы канализации, отмечаем следующее.
По общему правилу согласно пункту 5 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества. При этом в силу норм статьи 256 НК РФ система канализации как объект амортизируемого имущества признана не будет, так как впоследствии не признается собственностью Организации.
Учитывая, что затраты по строительству объекта передаются в собственность г. Москвы безвозмездно, то в силу пункта 16 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей.
2) Как будет учитываться «входной» НДС, уплаченный подрядчикам и иным поставщикам работ, услуг при строительстве Объекта? Можем ли мы по мере выполнения отдельных этапов, связанных с получением разрешительной документации и непосредственным строительством Объекта, принимать НДС к вычету из бюджета, или из-за того, что Объект будет передан городу НДС, принимать к вычету изначально нельзя? Зависит ли это от способа передачи Объекта, от того, будет ли зарегистрировано на него право собственности или нет?
В части порядка учета суммы НДС, предъявленного подрядными организациями в связи с созданием системы канализации, которая впоследствии будет передана в собственность города, отметим следующее.
Передача права собственности на имущество на безвозмездной основе, в общем случае, является объектом налогообложения по НДС (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ, пункт 1 статьи 39 НК РФ).
Вместе с тем, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача на безвозмездной основе, в том числе электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти, органам местного самоуправления или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению, не признается объектом обложения НДС.
В рассматриваемой ситуации Организация в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 в будущем передаст систему канализации в собственность города Москвы.
При этом Департамент имущества города Москвы согласно пункту 1.1 Постановления Правительства Москвы от 01.04.08 № 255-ПП является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия собственника по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, обеспечивающим проведение государственной политики в сфере имущественных интересов города Москвы, в том числе межотраслевую координацию управления собственностью города Москвы, а также приватизации имущества и имущественных комплексов (предприятий) города Москвы.
На основании изложенного считаем, что, передача системы канализации в собственность города Москвы не признается объектом обложения НДС.
Суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых в соответствии с пунктом 2 статьи 146 НК РФ не признаются реализацией товаров (работ, услуг), учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг) (подпункт 4 пункта 2 статьи 170 НК РФ).
Поскольку, как было отмечено ранее, затраты на создание системы канализации, подлежат отражению на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и не предполагают дальнейшего списания их на другие счета учета активов (например, 01 «Основные средства»), суммы НДС, предъявленные в связи с этим Организации, на наш взгляд, также подлежат отнесению на счет 08.
На основании вышеизложенного считаем, что в бухгалтерском учете Организации подлежат отражению следующие операции:
Дт 08 Кт 60 – отражена стоимость работ по созданию системы канализации;
Дт 19 Кт 60 – предъявлена сумма НДС;
Дт 08 Кт 19 – сумма НДС отнесена в стоимость затрат по созданию системы канализации;
Дт 91 Кт 08 – списана стоимость затрат по созданию системы канализации в момент передачи в собственность города.
3) Обязано ли ООО по окончании строительства регистрировать право собственности на объект? В какие сроки это нужно сделать?
Как уже указывалось выше, канализационная система, являясь объектом инженерного и коммунального назначения, не может быть использована Организацией при осуществлении своей деятельности в качестве основного средства, поскольку в силу пункта 1 Постановления Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 подлежит передаче в собственность г. Москвы.
Иначе говоря, Организация не будет использовать построенную систему канализации в качестве собственного недвижимого имущества. Таким образом, по нашему мнению, согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ и статье 219 ГК РФ Организации не нужно регистрировать право собственности на объект.
4) Если Объект будет построен, но не зарегистрирован и не передан городу, но начнет эксплуатироваться, каким образом должны быть закреплены юридически взаимоотношения с госструктурами города?
Организация (Заказчик) заключила с МГУП «Мосводоканал» (Исполнитель) договор на оказание услуг по присоединению и надзору за строительством прокладываемых канализационных сетей и сооружений, согласно пункту 1.1 которого Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию Заказчику услуг по техническому надзору: за строительством (реконструкцией, капитальным ремонтом) и качеством сварных швов и изоляционного покрытия, а также внутреннего состояния трубопроводов объекта «Складская база с участком сухих пищевых добавок».
Исполнитель обязуется, в том числе:
- выдавать Заказчику соответствующие заключения и другие документы, оформляемые в ходе оказания услуг, необходимые для выдачи Заказчику Разрешения на водоснабжение и канализование объекта;
- обеспечивать отключение и последующий пуск участка сети городской канализации после выполнения строительных работ, в соответствии с графиком, согласованным сторонами.
При этом пунктом 2.2.17 Договора установлено, что к моменту подписания Акта приемочной комиссии (для городских сетей) или выдачи Разрешения на водоснабжение и канализование объекта (разрешения на спуск сточных вод) для Комитета государственного строительного надзора г. Москвы, Заказчик обязуется заключить договор на временную эксплуатацию трубопровода до передачи его в собственность г. Москвы в порядке, установленным Постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660, а также предоставить Исполнителю пакет документов в соответствии с приложением № 3.
Таким образом, в период, когда система канализации построена и находится в процессе передачи городу в собственность[5], Организация заключает с МГУП «Мосводоканал» договор на временную эксплуатацию трубопровода.
5) Будет ли передача объекта в собственность г. Москвы безвозмездной? Какими документами она может быть оформлена (вид договора)?
Как отмечалось выше, на основании пункта 1 Постановления Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 Организация построенные инженерные сооружений в будущем должна передать в собственность г. Москвы. При этом обязательства Департамента имущества г. Москвы по оплате или возврату построенных инженерных сооружение в указанном нормативном акте отсутствуют.
Таким образом, согласно пункту 1 статьи 572 ГК РФ такая передача имущества признается безвозмездной, и между Организацией (Даритель) и Департаментом имущества г. Москвы (Одаряемый) должен быть заключен договор дарения[6] (пункт 2 статьи 572 ГК РФ).
Так как система канализации является недвижимым имуществом, то согласно пункту 3 статьи 574 ГК РФ договор дарения должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
На основании вышеизложенного считаем, что передача Организацией системы канализации Департаменту имущества г. Москвы носит безвозмездный характер[7], и в данном случае должен быть составлен договор дарения.
6) Будет ли облагаться НДС и налогом на прибыль безвозмездная передача Объекта в собственность г. Москвы?
Налог на прибыль
По общему правилу расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются (подпункт 16 статьи 270 НК РФ).
В части безвозмездной передачи построенных налогоплательщиком объектов инженерного назначения Минфин РФ в своем Письме от 12.03.09 № 03-03-06/1/131 отмечает, что возможность правомерного возложения обязанности на застройщиков объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местного самоуправления и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ.
При этом Градостроительным кодексом РФ определен перечень допустимых при заключении договора о развитии застроенной территории обременений инвесторов и установлен запрет на установление любых иных условий договора, влекущих за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.
Только при наличии заключенного с органами местного самоуправления договора о развитии застроенной территории, отмечает Минфин РФ, действующее налоговое законодательство не препятствует отнесению расходов организаций-инвесторов по выполнению условий договора о развитии застроенной территории, в том числе расходов по строительству транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, на уменьшение налогооблагаемой прибыли.
Другое Письмо Минфина от 16.11.09 № 03-03-06/1/758 также подтвердило указанную точку зрения:
«Пункт 2 Постановления Правительства Москвы от 22.08.2000 N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы" предусматривает, что при заключении инвестиционных контрактов и договоров на строительство и реконструкцию жилищного и нежилого фондов все построенные или реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения признаются собственностью г. Москвы.
При этом возможность правомерного возложения обязанности на застройщиков объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местного самоуправления и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого в соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При этом Градостроительным кодексом Российской Федерации определен перечень допустимых при заключении договора о развитии застроенной территории обременений инвесторов и установлен запрет на установление любых иных условий договора, влекущих за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.
Учитывая, что в соответствии с гл. 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик вправе учесть при определении налогооблагаемой прибыли любые обоснованные, осуществленные в целях ведения предпринимательской деятельности и документально подтвержденные расходы (за исключением установленного перечня расходов, которые не учитываются при определении налоговой базы), а договор развития застроенной территории реализуется налогоплательщиком в рамках осуществления им предпринимательской деятельности, действующее налоговое законодательство не препятствует отнесению расходов организаций-инвесторов по выполнению условий договора о развитии застроенной территории, в том числе расходов по строительству коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, на уменьшение налогооблагаемой прибыли.
В том же случае, если передача объектов коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей производится не по договору о развитии застроенной территории, а по иным гражданско-правовым договорам, например по договору дарения, расходы, связанные с такой передачей, не учитываются при налогообложении прибыли».
Так как в нашем случае система канализации строится обществом не по договору о развитии застроенной территории, а на основании самостоятельно принятого решения, то, по нашему мнению, учесть расходы по передаче системы канализации в будущем для целей налогового учета не представляется возможным.
НДС
Как уже было указано в ответе на вопрос 2, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача на безвозмездной основе, в том числе электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти, органам местного самоуправления или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению, не признается объектом обложения НДС.
Таким образом, на основании изложенного считаем, что, передача системы канализации в собственность города Москвы не признается объектом обложения НДС.
7) Существует ли какая-либо возможность возмещения ООО понесенных расходов (долевое участие, льготы по обслуживанию и т.д.)?
Нормами Постановления Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 не предусмотрено какой-либо возможности возмещения понесенных расходов на строительство инженерной инфраструктуры.
Судебная практика в этой части правоотношений также отсутствует.
8) Если после завершения строительства Объекта мы найдем среди «соседей» желающих возместить нам часть расходов, каким образом это лучше оформить: перевыставить часть расходов в какой-то доле? Либо сначала зарегистрировать собственность на Объект, потом продать его часть «соседу» или мы не вправе это будем сделать? Просим Вас порекомендовать нам юридически грамотный способ компенсации расходов??
Ввиду того, что построенная система канализации полностью подлежит безвозмездной передаче в собственность г. Москвы, иные лица, на наш взгляд, не имеют никаких прав в отношении указанного имущества.
В этом случае любые полученные от других организаций денежные средства, по нашему мнению, на основании пункта 8 статьи 250 НК РФ должны включаться во внереализационные доходы при формировании налоговой базы по налогу на прибыль как безвозмездно полученное имущество.
[1] Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 № 39-ФЗ
[2] Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.91 № 1488-1, применятся в части норм, не противоречащих Закону № 39-ФЗ
[3] утв. письмом Минфина РФ от 30.12.93 № 160
[4] Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утв. Приказом МФ РФ от 30.03.01 № 26н.
[5] Временный порядок приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность г. Москвы установлен Приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660.
[6] Ввиду того, что Департамент имущества г. Москвы не является коммерческой организации, нормы подпункта 4 пункта 1 статьи 575 ГК РФ в данном случае не применяются.
[7] С учетом Распоряжения первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 21.12.2000 № 1058-РЗП
«О дополнительных мерах по приемке - передаче объектов инженерного и коммунального назначения».
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit