Главная / Консультации / Общий аудит / Департамент общего аудита о порядке передаче дольщикам построенных объектов
Департамент общего аудита о порядке передаче дольщикам построенных объектов
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit
27.10.2010
Вопрос
В 4 квартале 2010 года планируется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По условиям договора долевого участия до получения свидетельства на права собственности дольщики обязаны оплатить авансом коммунальные услуги за 4 месяца. Средства будут перечисляться на расчетный счет нашей организации, а затем переводиться на обслуживающие компании.
С каждым дольщиком заключен договор на оказание услуг по оформлению прав собственности на объекты долевого строительства.
1. На основании каких документов и в какой момент должно производиться списание затрат со счетов 08.3 и 19.11 и расчеты по средствам целевого финансирования?
2. Куда будет передаваться здание после оформления прав собственности всем дольщикам и списания целевых средств? Отражается ли эта передача в бухучете?
В 4 квартале 2010 года планируется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По условиям договора долевого участия до получения свидетельства на права собственности дольщики обязаны оплатить авансом коммунальные услуги за 4 месяца. Средства будут перечисляться на расчетный счет нашей организации, а затем переводиться на обслуживающие компании.
С каждым дольщиком заключен договор на оказание услуг по оформлению прав собственности на объекты долевого строительства.
1. На основании каких документов и в какой момент должно производиться списание затрат со счетов 08.3 и 19.11 и расчеты по средствам целевого финансирования?
2. Куда будет передаваться здание после оформления прав собственности всем дольщикам и списания целевых средств? Отражается ли эта передача в бухучете?
Ответ
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора долевого участия в строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ[1] (далее – Закон № 214-ФЗ).
Статьей 8 Закона № 214-ФЗ определен порядок передачи объектов долевого строительства.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока[2] (пункт 3).
В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (пункт 10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).
При этом согласно пункту 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как следует из вопроса, разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию будет получено в 4 квартале 2010 года.
Из приведенных норм следует, что с момента получения такого разрешения у Вашей Организации возникает обязанность передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту в сроки, установленные договором строительства. При этом с момента подписания сторонами передаточного акта обязательства Вашей Организации перед участниками долевого строительства будут считаться выполненными.
На основании изложенного, считаем, что списание затрат со счетов 08 и 19, а также расчеты по средствам целевого финансирования следует отражать на момент подписания передаточного акта проводкой:
Дт 08, 19 Кт Счета расчетов по средствам целевого финансирования
При этом передаточный акт будет являться основанием для такого списания.
2. Куда будет передаваться здание после оформления прав собственности всем дольщикам и списания целевых средств? Отражается ли эта передача в бухучете?
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ и настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания):
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;
- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (пункт 3 статьи 16 Закона № 214-ФЗ).
Участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 3 статьи 16 Закона № 214-ФЗ).
Таким образом, в общем случае, регистрация прав на объекты долевого строительства осуществляется на основании заявления участника долевого строительства, а также документов, подтверждающих факт строительства:
- разрешение на ввод в эксплуатацию, которое подается застройщиком;
- передаточного акта.
Как следует из вопроса, между Вашей Организацией и каждым дольщиком заключен договор на оказание услуг по оформлению прав собственности на объекты долевого строительства.
Таким образом, до момента получения оформления государственной регистрации прав собственности Организация оказывает услугу каждому дольщику по регистрации этих прав. При этом какие-либо операции с самим объектом недвижимости Ваша Организация не осуществляет. Кроме того, как было отмечено нами выше, с момента подписания сторонами передаточного акта обязательства Вашей Организации перед участниками долевого строительства в отношении строительства долевого объекта будут считаться выполненными, а затраты на строительство жилого комплекса будут переданы участникам долевого строительства.
На основании изложенного, считаем, что в периоде государственной регистрации прав собственности на объекты долевого строительства в учете Вашей Организации такие объекты отражаться не будут с момента подписания передаточного акта с участником долевого строительства.
3. Будут ли авансы за коммунальные услуги формировать базы по налогам на прибыль и НДС? Какими документами должны подтверждаться эти операции?
Как следует из вопроса, по условиям договора долевого участия до получения свидетельства на права собственности дольщики обязаны оплатить авансом коммунальные услуги за 4 месяца. Средства будут перечисляться на расчетный счет ГУП, а затем переводиться на обслуживающие компании.
По имеющимся у нас сведениям Ваша Организация не оказывает коммунальные услуги лично, поэтому, при ответе на вопрос будем исходить из того, что в данном случае Организация является посредником между участниками долевого строительства и обслуживающими компаниями.
В этом случае будут применимы нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок заключения договоров комиссии или агентского договора.
Так, по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (пункт 1 статьи 990 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 991 ГК РФ установлено, что комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае, когда комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом (делькредере), также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии[3].
По исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет и передать ему все полученное по договору комиссии. Комитент, имеющий возражения по отчету, должен сообщить о них комиссионеру в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет при отсутствии иного соглашения считается принятым (статья 999 ГК РФ).
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (пункт 1 статьи 1005 ГК РФ).
Статьей 1006 ГК РФ установлено, что принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре[4].
В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора (пункт 1 статьи 1008 ГК РФ).
В рассматриваемом нами случае, Организация в качестве посредника заключает договора с компаниями, оказывающими коммунальные услуги. При этом оплата коммунальных услуг производится за счет средств участников долевого строительства.
Таким образом, документами, подтверждающими осуществление посреднических операций, будут:
- условия в договоре, подтверждающие посреднический характер оказываемых услуг;
- отчеты Вашей Организации с приложением детализированных отчетов, счетов, выставленных обслуживающими компаниями.
Соответственно, порядок налогообложения авансовых платежей, уплаченных участниками долевого строительства по коммунальным услугам, будет следующим.
Налог на прибыль.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Согласно пункту 3 статьи 271 НК РФ датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.
При этом моментом оказания посреднических услуг будет являться дата, на которую посредник отчитывается перед комитентом (принципалом) – участником долевого строительства, т.е. дата составления отчета.
На основании изложенного, считаем, что в налоговую базу по налогу на прибыль могут включаться только суммы вознаграждения за оказание посреднических услуг. При этом такие доходы учитываются на дату фактической реализации услуг независимо от момента поступления денежных средств.
Из вопроса следует, что авансы получены Вашей Организацией в счет оплаты коммунальных услуг. Можем предположить, что такие авансы не содержат сумму вознаграждения за оказание посреднических услуг, следовательно, данные суммы не увеличивают налоговую базу по налогу на прибыль ни в момент их получения, ни в момент фактической реализации посреднической услуги.
НДС.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ.
Согласно пункту 1 статьи 156 НК РФ налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу по НДС как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров.
Поскольку в данном случае мы исходим из того, что Ваша Организация не оказывает участникам долевого строительства коммунальных услуг, а выступает посредником между ними и обслуживающими компаниями, соответственно, облагаться НДС может только сумма вознаграждения за оказание посреднических услуг.
Соответственно, по нашему мнению, авансы, полученные в счет оплаты коммунальных услуг и не содержащие сумму вознаграждения, не включаются в налоговую базу по НДС.
[1] Федеральный закон «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.04.
[2] При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
[3] Если договором размер вознаграждения или порядок его уплаты не предусмотрен и размер вознаграждения не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение уплачивается после исполнения договора комиссии в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
[4] Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit
Назад в раздел