Главная / Консультации / Общий аудит / Департамент общего аудита о порядке регистрации права собственности на трубопровод

Департамент общего аудита о порядке регистрации права собственности на трубопровод

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

16.11.2011

Вопрос

У Общества на балансе числится газопровод высокого давления, год укладки 1972г, газопровод располагается: на земельном участке, принадлежащем Обществу на праве собственности, и на ином земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. В связи с тем, что год укладки газопровода 1972, законодательство того периода времени не предусматривало передачу подобных объектов в частную собственность, и в соответствии с вышесказанным, не требовалось устанавливать правовой режим пользования земельным участком под газопроводом.
В 2011г Обществом были поданы документы на государственную регистрацию права собственности на данный объект. На основании решения регистратора, государственная регистрация приостановлена в связи с непредставлением на регистрацию разрешения на строительство, а также документов, подтверждающих право пользования другим земельным участком. Регистратор ссылаясь на ст.222 ГК РФ, указывает на самовольное построение газопровода.
1) Правомочны ли требования регистратора о предоставлении Обществом документов, подтверждающих право пользования земельным участком муниципальной собственности.
2) Обязан ли регистрирующий орган принять в качестве документа подтверждающего право на осуществления строительства, документ уполномоченных органов власти о возможности постройки газопровода, датированный 1972 годом?

Ответ

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В пункте 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ закреплен перечень документов, который является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Таким образом, для государственной регистрации права заявителю в регистрирующий орган необходимо один из документов, поименованных в пункте 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ и при этом, указанные документы должны соответствовать нормам пункта 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ.

Как следует из Расписки о получении документов на государственную регистрацию, в регистрирующий орган были представлены следующие документы: заявление, кадастровый паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию. Какие-либо иные документы, относящиеся к объекту недвижимости, не представлялись.

Согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости (далее – Закон № 221-ФЗ) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные Законом № 221-ФЗ сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Таким образом, из анализа представленных на государственную регистрацию пакета документов следует, что организацией не выполнены условия, закрепленные в статьях 17 и 18 Закона № 122-ФЗ, так как представленные документы не свидетельствуют о наличии, возникновении, прекращении, переходе, ограничении (обременении) прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Из указанной нормы следует, что под понятие самовольной постройки не подпадает объект недвижимости, который создан на земельном участке, отведенном для этих целей и имеется разрешение на строительство такого объекта недвижимости.

Вопрос № 1: Правомочны ли требования регистратора о представлении Обществом документов, подтверждающих право пользования участком муниципальной собственности?

Ответ: Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок (инвентарный номер 334:099-12100) трубопровод частично находится на участке, принадлежащем Организации, а частично на землях, находящихся в муниципальной собственности.

Из устных пояснений следует, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и по которому проложен трубопровод не находится в аренде у Организации.

Из Акта разграничения зон ответственности и балансовой принадлежности от 26.09.2011 г. (в регистрирующий орган не представлялся) следует, что часть газопровода находится на балансе филиала ГУП МО «Мособлгаз «Балашихамежрайгаз», а часть у Организации, между тем из эскиза газопровода не ясно, в какой части газопровод находится у той или иной организации.

Учитывая сложившуюся неясность между организациями, у которых находится на балансе газопровод и организации, у которой газопровод в эксплуатации необходимо уточнить разграничение зон ответственности с указанием границ.

В случае, если после уточнения границ газопровода часть газопровода находящаяся на балансе у Организации будет находиться исключительно на принадлежащем ей участке, то в регистрирующий орган будет необходимо представить уточненный Акт разграничения зон ответственности, в случае, если же зона ответственности газопровода Организации выходит за границы принадлежащего ей земельного участка Организации необходимо приобрести права на земельный участок. Права на земельный участок могут быть подтверждены: правом собственности, правом аренды, обременением (сервитут).

На основании вышеизложенного, консультанты полагают, что регистрирующий орган правомерно указал Организации на необходимость представления документов, подтверждающих право пользования участком муниципальной собственности.

Вопрос № 2: Обязан ли регистрирующий орган принять в качестве документа подтверждающего право на осуществление строительства, документ уполномоченных органов власти о возможности постройки газопровода, датированный 1972 годом?

Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации[1], признаются действительными.

Таким образом, документ уполномоченных органов власти о возможности постройки газопровода, датированный 1972 годом, будет являться документом разрешающим строительство газопровода.

Между тем, мы не исключаем того, что регистратор, получив разрешение о строительстве газопровода датированное 1972 годом и выданное организации, которая на тот момент являлась собственником, может потребовать от Вас иные документы, из которых бы прослеживалась цепочка владения газопроводом до настоящего времени с заявителем.

Необходимо учитывать, что согласно разъяснениям ГУФРС по Московской области содержащимся в Информационном письме от 10.07.2006 № РС-исх1610 (далее – Информационное письмо) для государственной регистрации объекта, созданного до 30.12.2004, заявитель может представить вместо разрешения на строительство Акт приемки объекта в эксплуатацию, подписанного всеми членами приемочной комиссии, по объектам газового хозяйства (пункт 6.1).

Из представленных Вами документов следует, что 17.12.1971 года был составлен Акт № 2 на приемку законченного строительством подземного газопровода и сдача его в эксплуатацию, между тем, указанный Акт не был подписан комиссией, следовательно, в рассматриваемом случае нельзя говорить о том, что объект надлежащим образом был принят в эксплуатацию.

Таким образом, Акт № 2 на приемку законченного строительством подземного газопровода и сдача его в эксплуатацию от 17.12.1971 года может быть не принят регистрирующим органом в связи с ненадлежащим оформлением.

В пункте 7 Информационного письма даются разъяснения пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ, а именно, какие документы подразумеваются под иными документами, представляемыми на регистрацию.

Так в пункте 7.2 Информационного письма указано следующее: «Поскольку газопроводы являются объектами повышенной производственной опасности, в качестве разрешения на строительство допускается представление технических условий. Технические условия на присоединение к газораспределительной сети выдаются, как правило, газораспределительными организациями (например, ГУП МО "Мособлгаз")».

Таким образом, Ваша организация вправе обратиться в ГУП МО «Мособлгаз» с заявлением о представлении технических условий.

Приобретение права собственности на газопровод в судебном порядке.

В случае, если Вы не сможете оформить документы, разрешающие строительство объекта недвижимости, Организация вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку или с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.

Рассмотрим вопрос об обращении Организации в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку.

Из пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Арбитражная практика в подобных ситуациях исходит из того, что отсутствие разрешения на строительство и надлежаще утвержденной проектной документации само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку является лишь квалифицирующим признаком, по которому строение относится к самовольному, и условием для обращения в суд с соответствующим иском (Постановления ФАС МО № КГ-А41/4648-10, ФАС СКО от 21.02.2006 № Ф08-310/2006.

Обоснованность сложившейся арбитражной практики подтверждается позицией Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» изложенной в пункте 26 Постановления, в котором разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, в случае, если Вы не сможете оформить документы, разрешающие строительство объекта недвижимости, консультанты полагают, что при обращении в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку у Вас есть все шансы для удовлетворения заявленного требования, при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых Вы предпринимали меры.

Рассмотрим вопрос об обращении Организации в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Таким образом, если в суде будет доказано, что Организация владела газопроводом в течении срока приобретательной давности, суд может признать право собственности на газопровод за Организацией и на основании судебного акта, регистратор будет обязан признать за Организацией право собственности на объект недвижимости – газопровод.

Аналогичные выводы подтверждаются сложившейся судебной практикой.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 12):

«В силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.

Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего пятнадцать лет.

Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 8):

«В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности. Данный спор должен быть рассмотрен судом по существу.

При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество».

Таким образом, в случае если Организация по каким-либо причинам не сможет представить в регистрирующий орган документы, которые запросил регистратор (разрешение на строительство газопровода, документ на право пользования участком), Организация может в судебном порядке признать за собой право на объект недвижимости.

[1] Согласно статье 1 Федерального закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ввести в действие Градостроительный кодекс Российской Федерации со дня его официального опубликования. Первоначально текст закона был опубликован 30.12.2004.

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit