Главная / Консультации / Общий аудит / Департамент общего аудита о взаимоотношениях Застройщика и Технического заказчика

Департамент общего аудита о взаимоотношениях Застройщика и Технического заказчика

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

24.08.2012

Вопрос

Организация К является застройщиком и инвестором по строительству многоквартирного жилого дома, а компания Р является техническим заказчиком. Есть договор на услуги тех. заказчика, в котом указаны мероприятия, которые должен будет выполнить заказчик с помощью третьих лиц, приблизительные суммы мероприятий и 1,5% от общей суммы услуги тех. заказчика. В договоре есть график начисления и уплаты услуг тех. заказчика. На некоторые мероприятия, прописанные в договоре с тех. заказчиком, напрямую заключены договора с застройщиком К.
1. Правильно ли тех. заказчик Р начисляет свои услуги по договору, если суммы мероприятий?
2. Можно скорректировать в дальнейшем суммы начисленных услуг тех. заказчика или нет?
3. Можно ли считать, что тех. заказчик выполнил свои услуги, если на некоторые мероприятия заключены договора напрямую с застройщиком?
4. Как правильно отразить в бухгалтерском учете операции связанные с инвестированием объекта недвижимости и услугами тех. заказчика?

Ответ

Вопрос 3: Можно ли считать, что тех. заказчик выполнил свои услуги, если на некоторые мероприятия заключены договора напрямую с застройщиком?

Как следует из пункта 2.1. представленного Договора, Инвестор поручает техническому заказчику осуществить выполнение комплекса работ и оказание услуг по проектированию стадии «РД», строительству, строительному контролю и вводу объекта в эксплуатацию, для чего Инвестор обязуется производить надлежащее и своевременное финансирование указанных работ и услуг, их приемку, а также оплатить вознаграждения технического заказчика в размере и на условиях, предусмотренных Договором.

При этом к обязанностям Технического заказчика, в том числе, относятся:

В части разработки проектной документации стадии «РД», документации для производства работ на строительной площадке

5.1.2. Сопровождение заключенного Инвестором до даты заключения Договора договора на разработку Проектной документации на стадии «РД»;

5.1.3. Согласование, при необходимости заключение и в дальнейшем сопровождение договоров на разработку проектной документации стадии «РД»;

3.1.3.7. Осуществление приемки проектных работ по договорам, заключенным Инвестором и проектными организациями путем проверки предоставляемой документации и визирования актов сдачи-приемки выполненных работ. Документом, подтверждающим исполнение Техническим заказчиком обязательств по обеспечению проектирования Объекта, является акт сдачи-приемки, завизированный Техническим заказчиком для дальнейшего подписания Инвестором и проектными организациями.

Таким образом, на стадии разработки проектной документации договоры на разработку могут быть заключены и напрямую Инвестором, минуя Технического заказчика. При этом Технический заказчик участвует в приемке выполненных работ.

Таким образом, на стадии проектирования строительства факт заключения договоров напрямую с Инвестором не будет свидетельствовать о невыполнении Техническим заказчиком своих обязательств по Договору.

В части обеспечения производства работ

Согласно разделу 5.2. Договора Исполнитель обязан:

5.2.2. Самостоятельно по согласованию с Инвестором заключать договоры подряда на строительство

5.2.3. Заключать договоры на поставку оборудования и следить за их исполнением, если поставка оборудования не предусмотрена договорами подряда.

Соответственно, в части обеспечения производства работ обязанность по заключению договоров с подрядными организациями и поставщиками возлагается на Исполнителя. Вместе с тем из текста договора не следует, что Инвестор не имеет права также заключать договоры, связанные со строительством.

По нашему мнению, факт заключения договоров Инвестором напрямую не будет свидетельствовать о невыполнении Техническим заказчиком своих функций.

Данный вывод косвенно может быть сделан и из пункта 3.1. Договора, согласно которому все сделки на сумму свыше 10 млн. руб. подлежат согласованию с Инвестором. При этом сделка будет считаться согласованной с Инвестором, в частности, в случае, если Инвестор является стороной такой сделки.

Иными словами, договором прямо предусмотрена возможность заключения договоров непосредственно Инвестором.

Учитывая вышеизложенное, если часть договоров будет заключена Инвестором, по нашему мнении, это не является однозначным свидетельством того, что Технический заказчик не выполнил свои обязательства по договору.

Вопрос 1: Правильно ли тех. заказчик Р начисляет свои услуги по договору, если суммы мероприятий приблизительные?

В соответствии с пунктом 12 ПБУ 9/99[1] выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

а) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

б) сумма выручки может быть определена;

в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;

г) право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);

д) расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Согласно пункту 4.1. Договора вознаграждение Технического заказчика за выполнение работ и оказание услуг по договору составляет 5% от объема капитальных вложений по объекту.

Под капитальными вложениями по объекту понимается стоимость всех затрат, понесенных Инвестором на реализацию Проекта с даты подписания договора, включая, но не ограничиваясь:

- затратами на проектирование Объекта;

- затратами на строительство Объекта;

- затратами на ввод Объекта в эксплуатацию и пр. независимо от даты заключения соответствующего договора и стороны выступающей заказчиком по договору (Инвестор или Технический заказчик). Ориентировочный размер капитальных вложений указан в Приложении № 1 к Договору.

Выплата вознаграждения Технического заказчика за выполнение работ и оказание услуг по Договору производится Инвестором ежемесячно, путем постоплаты за соответствующий месяц выполнения работ и оказания услуг не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 4.2. Договора).

Вознаграждение Технического заказчика остается неизменным в процентном соотношении к объему капитальных вложений по Объекту. При этом конкретный размер вознаграждения в денежном выражении подлежит корректировке как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения в связи с изменением объема капитальных вложений по Объекту. Стороны вправе производить указанную корректировку в течение срока действия договора в случае изменения объема капитальных вложений, о чем будут составлены дополнительные соглашения к договору, но в любом случае обязуются провести окончательную корректировку размера вознаграждения Технического заказчика в денежном выражении и подписать соответствующее дополнительное соглашение к Договору не позднее 30 календарных дней с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию (пункт 4.3. Договора).

Расчет вознаграждения Технического заказчика в денежном выражении, рассчитанного на дату заключения Договора и график его оплаты приведены в Приложении к Договору (пункт 4.4. Договора).

При этом по окончании соответствующего месяца выполнения работ (оказания услуг) по Договору Технический заказчик предоставляет на подписание Инвестору акт сдачи-приемки выполненных работ/оказанных услуг и счет-фактуру. Инвестор обязуется рассмотреть указанный акт и подписать в течение 5 (пяти) дней (пункт 4.6. Договора).

Из изложенного, по нашему мнению, следует, что исходя из условий договора в настоящее время стороны установили размер вознаграждения Технического заказчика. До момента подписания дополнительного соглашения об изменении (корректировке) такого вознаграждения у Инвестора ежемесячно возникает обязанность принимать и подписывать акты выполненных работ, а также выплачивать вознаграждение Техническому заказчику в сумме, установленной Договором.

Вследствие этого считаем, что все условия для признания выручки в бухгалтерском учете будут выполнены на дату подписания акта о выполненных работах (оказанных услугах). Оснований для неотражения выручки по причине того, что объем вознаграждения впоследствии сторонами может быть изменен, в настоящее время не имеется.

Вопрос 2: Можно скорректировать в дальнейшем суммы начисленных услуг тех. заказчика или нет?

Как следует из приведенных в ответе на вопрос № 1 положений договора, стороны в процессе выполнения работ могут изменить размер капитальных вложений в Проект с соответствующим изменением вознаграждения Технического заказчика путем подписания дополнительного соглашения к Договору.

Следует отметить, что такое условие Договора соответствует требованиям действующего гражданского законодательства.

В случае, если стороны примут решение уменьшить стоимость ранее оказанных услуг с соответствующим внесением исправлений в первичные документы, то на основании таких документов у Вашей организации будут все основания для корректировки выручки от реализации.

Вопрос 4: Как правильно отразить в бухгалтерском учете операции связанные с инвестированием объекта недвижимости и услугами тех. заказчика?

Как было отмечено выше, на дату подписания акта выполненных работ/оказанных услуг в бухгалтерском учете Вашей организации подлежит отражению выручка от выполнения работ (оказания услуг) Технического заказчика.

В отношении операций, связанных с инвестированием объекта недвижимости отмечаем следующее.

Как следует из представленного договора, Ваша организация организует строительство объекта, осуществляет контроль за строительством и вводом объекта в эксплуатацию. При этом Инвестор осуществляет финансирование указанных работ и выплачивает Вашей организации соответствующее вознаграждение.

Согласно пункту 3.10 Технический заказчик обязан обеспечить целевое использование полученных от Инвестора денежных средств.

Инструкцией по применению Плана счетов для учета средств целевого финансирования предназначен счет 86 «Целевое финансирование».

Указанный счет предназначен для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц.

Средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 86 в корреспонденции со счетом 76.

По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации Технический заказчик, получая средства на финансирование строительства, может использовать счет 86 «Целевое финансирование».

Соответственно, поступление средств финансирования от Инвестора может быть отражено проводками:

Дт 76 Кт 86;

Дт 51 Кт 76

на сумму средств, поступивших от Инвестора.

Далее Технический заказчик из средств, поступивших от Инвестора, перечисляет средства подрядным организациям и иным организациям в связи со строительством.

Перечисление указанных средств отражается проводкой Дт 76 Кт 51.

Как следует из пункта 1.4. Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций[2] организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками.

Застройщик, осуществляющий ведение бухгалтерского учета затрат, отражает все затраты на счете 08 до момента передачи готового объекта Инвестору.

В данном случае Технический заказчик организует строительство объектов, осуществляет контроль за его ходом, но согласно пунктам 5.5.3 и 5.5.4 Договора учет затрат по строительству ведет Инвестор, в связи с чем Технический заказчик обязан в сроки, установленные договором, передавать Инвестору оригиналы первичных документов.

Вследствие этого считаем, что Техническому заказчику в данном случае не следует использовать счет 08 для отражения затрат, связанных со строительством и понесенных в интересах Инвестора.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов использование целевого финансирования отражается по дебету счета 86.

Соответственно, на дату подписания актов выполненных работ/оказанных услуг в учете Технического заказчика составляется проводка Дт 86 Кт 76.

[1] Положение по бухгалтерскому учету «Доходы организаций», утв. приказом Минфина РФ от 06.05.99 № 32н

[2] Утв. Приказом Минфина РФ от 30.12.93 № 160

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

Назад в раздел