Департамент общего аудита об имущественном вычете по НДФЛ
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit
16.04.2008
Вопрос
Ситуация: Рассматриваются два варианта развития событий при реализации завершающегося инвестиционного проекта:1. Физические лица приобретают объект у Застройщика после введения его в эксплуатацию и оформления права собственности на объект на Застройщика.2. Физические лица – соинвесторы инвестируют проект и права собственности оформляются на соинвесторов в долях, в соответствии с договорами.В обоих случаях в дальнейшем объект будет продан физическими лицами и возникнет объект налогообложения НДФЛ. В соответствии с подпунктом 1) п.1 статьи 220 НК РФ «…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов…». Казалось бы, все понятно. И все-таки…Вопрос:Действительно ли в обоих случаях можно будет уменьшить налоговую базу по НДФЛ на суммы произведенных физическими лицами расходов или есть какие-то подводные камни?
Ситуация: Рассматриваются два варианта развития событий при реализации завершающегося инвестиционного проекта:1. Физические лица приобретают объект у Застройщика после введения его в эксплуатацию и оформления права собственности на объект на Застройщика.2. Физические лица – соинвесторы инвестируют проект и права собственности оформляются на соинвесторов в долях, в соответствии с договорами.В обоих случаях в дальнейшем объект будет продан физическими лицами и возникнет объект налогообложения НДФЛ. В соответствии с подпунктом 1) п.1 статьи 220 НК РФ «…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов…». Казалось бы, все понятно. И все-таки…Вопрос:Действительно ли в обоих случаях можно будет уменьшить налоговую базу по НДФЛ на суммы произведенных физическими лицами расходов или есть какие-то подводные камни?
Ответ
Действительно, абзац 2 подпункта 1 статьи 220 НК РФ предусматривает в данном случае возможность для налогоплательщика вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Перечень расходов, связанных с получением дохода от продажи имущества в НК РФ не установлен. По нашему мнению, в состав таких затрат могут быть включены:
- расходы, связанные с приобретением имущества (т.е. затраты на покупку либо затраты на строительство);
- расходы, непосредственно связанные с оформлением сделки продажи имущества (оплата услуг нотариуса, комиссия регистратору за осуществление сделки) и т.п.
Документы, представляемые вместе с декларацией в налоговый орган, должны подтверждать основание осуществления расходов и сам факт их осуществления.
Соответственно, подтверждением понесенных расходов, по нашему мнению, могут служить следующие документы (в зависимости от выбранного варианта):
- договор купли-продажи недвижимости;
- договоры подряда на строительство;
- акты выполненных работ;
- платежные документы (выписки банка, платежные поручения, квитанции к приходному кассовому ордеру).
Хотелось бы отметить, что при втором варианте, в случае если инвестиции в строительство будут внесены векселями третьих лиц, налоговые органы с большой долей вероятности могут затребовать документы, подтверждающие фактически понесенные физическими лицами затраты на приобретение данных векселей.
Обращаем Ваше внимание, что в письме Минфина России от 02.03.2007 № 03-04-06-01/54 было указано следующее:
«…К расходам, непосредственно связанным с осуществлением сделки купли-продажи доли в уставном капитале организации, могут быть отнесены, в частности, услуги нотариуса, комиссия регистратору за осуществление сделки и т.д.
Поскольку расходы налогоплательщика в виде сумм процентов, уплаченных по договору займа, непосредственно не связанны с осуществлением сделки купли-продажи доли в уставном капитале, то есть не являются обязательными при осуществлении указанной сделки, они не могут быть учтены при расчете налога с дохода налогоплательщика, полученного при реализации доли в уставном капитале организации».
То есть, по мнению Минфина РФ затраты в виде процентов, уплаченных по договору займа, не включаются в состав расходов, непосредственно связанных с приобретением имущества.
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit