Департамент общего аудита об отделимых и неотделимых улучшениях

В ответе № 11-12/33 от 19.12.11 мы указали, что к неотделимым улучшениям относятся те, которые не могут быть отделены без вреда для арендованного имущества. Соответственно, к отделимым улучшениям относится все то имущество, которое прямо не может быть отнесено к неотделимым.

 

Иных критериев для отнесения улучшений к отделимым или неотделимым нормы ГК РФ не содержат.

 

Анализ арбитражной практики показал, что при рассмотрении вопроса отнесения улучшений к отделимым, суды также исходят из единственного критерия, установленного, нормами ГК РФ – возможно ли данное улучшение отделить от имущества, не причинив ему вреда.

 

Так, в Постановлении ФАС МО от 07.02.11 № КГ-А40/217-11 по делу № А40-53720/10-37-394 было отмечено следующее:

«Предъявляя к ответчику требование о взыскании в виде убытков 146 972 руб., составляющих стоимость произведенных ЗАО "Сити Экспресс" отделимых улучшений объекта аренды (наружного блока кондиционера), от возврата которых ЗАО "Хорус Кэпитал" уклонилось, заявитель ссылается на то, что ЗАО "Сити Экспресс" с согласия ответчика установило в выступающих объектом аренды помещениях наружный блок кондиционера стоимостью 146972 руб., являющийся отделимым улучшением объекта аренды, а поэтому в силу п. 1 ст. 623 ГК РФ является собственностью арендатора.

Согласно п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором: во-первых, - при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества; во-вторых, только при условии прекращения договора аренды.

Как следует из согласованных сторонами условий п. 7.4.4 договора аренды, арендатор имеет право производить с предварительного письменного согласия арендодателя улучшения, не нарушающие требования законодательства РФ. Право собственности на неотделимые улучшения по прекращению действия договора автоматически переходят к арендодателю, и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

Как правильно установил суд апелляционной инстанции, межблочная трасса кондиционера (межблочный кабель, медные трубки фреонового контура, дренажная трасса), проходящая от наружного до внутреннего блоков кондиционера, является принадлежностью наружного и внутреннего блоков кондиционера, поскольку предназначена для их обслуживания и связана с ними общим назначением (ст. 135 ГК РФ).

В этой связи апелляционная инстанция правильно указала на то, что квалифицировать кондиционер в качестве отделимого улучшения объекта аренды можно лишь в том случае, когда все его составные части могут быть отделены от выступающего объектом аренды имущества без вреда для последнего.

Однако документального подтверждения того, все составные части наружного и внутреннего блоков кондиционера могут быть отделены от выступающего объектом аренды имущества без вреда для последнего в материалы дела не представлено.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что межблочная трасса кондиционера не вмонтирована в стены, а проходит в вентиляционной шахте, само по себе не свидетельствует о том, что установка наружного блока кондиционера на крыше здания и установка внутреннего блока кондиционера на стене здания не была сопряжена с их монтированием в соответствующие части здания, т.е. что наружный блок кондиционера соединен с крышей здания, а внутренний блок кондиционера соединен с стеной здания способом, не нарушающим их целостность.

При таких обстоятельствах действия ЗАО "Хорус Кэпитал", препятствующего истцу отделить соответствующие улучшения объекта аренды, прав заявителя жалобы не нарушают, поскольку права на указанные улучшения у ЗАО "Сити Экспресс" не имеется.

Кроме того, в отсутствие на момент принятия судами обжалуемых судебных актов в материалах дела доказательств прекращения действия заключенного между сторонами договора аренды от 21.12.2005 г. судебная коллегия, исходя из императивных требований норм пунктов 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий п. 7.4.4 договора аренды, находит обоснованными выводы судов нижестоящих инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о возмещении ЗАО "Хорус Кэпитал" стоимости неотделимых улучшений - наружного блока кондиционера или компенсации затрат на их создание».

 

Аналогично, в Постановлении ФАС ЦО от 07.04.11 по делу № А14-5963/2010/188/35 было отмечено следующее:

«В подтверждение факта осуществления арендатором отделимых улучшений арендуемого помещения в виде двери алюминиевой, двери тепл. алюминиевой, кассы, системы безопасности, системы кондиционирования и вентиляции, структурированной кабельной системы, ЗАО "Лекс-финанс" в материалы дела представлены договор подряда N 012/2-07 от 02.10.2007, заключенный обществом с ООО "МС-Стиль"…, акт о приемке выполненных работ N 012/2-07 от 22.01.2008 формы КС-2 …, договоры N 65/07 от 27.11.2007 … и N 64/07 от 27.11.2007 с ООО "Юнимакс" …, акты о приемке выполненных работ N 14 от 01.02.2008 …, N 13 от 01.02.2008 формы КС-2 …, договор подряда N 012/3-07 от 06.12.2007 с ООО "НПП "Модуль" …, акт о приемке выполненных работ N 1 от 25.12.2007…

…как верно отмечено судебными инстанциями, истец в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил доказательств, подтверждающих, что спорное имущество представляет собой отделимые улучшения, то есть такие улучшения, которые могут быть изъяты без вреда для арендованного помещения.

Из представленных истцом договоров подряда и актов приемки выполненных работ не представляется возможным сделать вывод об отделимости спорного имущества от арендуемого помещения, напротив как верно отмечено судебными инстанциями, спорные двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать только по общему назначению с арендуемым помещением, то есть данное имущество является составной частью сложной вещи в смысле ст. 134 Гражданского кодекса РФ и демонтаж спорного имущества может повлечь существенный ущерб помещению и необходимость производства ремонтных работ».

 

Кроме того, из анализа арбитражной практики и мнения фискальных органов, приведенных нами в ответе № 11-12/33 от 19.12.11 можно сделать вывод, что к неотделимым улучшениям относятся любые преобразования арендованного имущества - работы по реконструкции, достройке, дооборудованию, модернизации, которые не могут быть изъяты без причинения вреда арендованному имуществу.

 

Поскольку, в случае возникновения споров с налоговыми органами, Организации придется отстаивать свою точку зрения в судебном порядке, считаем, что для обоснования того факта, что произведенные в арендованном имуществе улучшения являются отделимыми, Организации необходимо документально подтвердить именно тот факт, что данные улучшения могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для данного имущества, без изменения его первоначальных свойств.

Аргументом в пользу отделимости улучшений, на наш взгляд, может являться также следующее:

- улучшения не являются дооборудованием, достройкой, модернизацией арендованного имущества;

- арендованное имущество и осуществленные улучшения могут использоваться независимо друг от друга;

- демонтаж улучшений не повлечет существенных затрат, связанных с приведением арендованного имущества в первоначальное состояние, в котором имущество было сдано в аренду.

 

Указанные факты целесообразно подтвердить документом, оформленным вместе с представителями компании подрядчика и арендодателя.

 

Также отметим, что при рассмотрении дела судебные инстанции исходят из конкретных обстоятельств дела. Поскольку не существует единого критерия, в соответствии с которым можно определить, является ли ущерб, нанесенный арендованному имуществу, существенным, данное обстоятельство будет решаться при рассмотрении Вашего конкретного случая, вида арендованного имущества и произведенных в нем улучшений, обычаев делового оборота и т.д.