Департамент общего аудита по вопросу налогов, уплачиваемых ИП (патент) при продаже здания

В соответствии со статьей 11 НК РФ индивидуальные предприниматели – это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

НК РФ не содержит понятия предпринимательской деятельности. Руководствуясь пунктом 1 статьи 11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, обратимся к нормам ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью признается деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг.

 

Как следует из вопроса, индивидуальный предпринимать приобрел и использовал здание в предпринимательской деятельности, потом принял решение о его реализации. Исходя из этого, по нашему мнению, можно сделать вывод о том, что реализация здания произведена в рамках предпринимательской деятельности.

Аналогичное мнение высказано в письме Минфина РФ от 08.09.11 № 03-11-11/226.

 

В соответствии со статьей 346.43 НК РФ патентная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Патентная система налогообложения применяется в отношении определенных видов предпринимательской деятельности, перечисленных в пункте 2 статьи 346.43 НК РФ.

Поскольку продажа недвижимости, как вид деятельности, в данном перечне отсутствует, соответственно, по нашему мнению, к указанной операции следует применять иную систему налогообложения, которая установлена для предпринимателя (упрощенная или общая система налогообложения).

Аналогичное мнение высказано в письме Минфина России от 14.03.13 № 03-11-12/29.

 

Поскольку у нас отсутствует иная информация, то при ответе мы будем исходить из того, что индивидуальный предприниматель применяет общую систему налогообложения.

 

Согласно НК РФ индивидуальные предприниматели, применяющие общую систему налогообложения, являются плательщиками следующих налогов:

-НДС (статья 143 НК РФ);

-НДФЛ (статья 207 НК РФ).

 

Таким образом, по нашему мнению, операция по реализации здания будет облагаться у индивидуального предпринимателя, применяющего общую систему налогообложения, НДС и НДФЛ.

 

НДС.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг, имущественных прав) на территории РФ.

Согласно статье 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Соответственно, здание, реализуемое ИП, с точки зрения НК РФ признается товаром и объектом налогообложения НДС.

 

Согласно пункту 1 статьи 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено данной статьей Кодекса, является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав) или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).

Пункт 3 статьи 167 НК РФ установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты).

Налоговая база определяется как стоимость здания, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 НК РФ без учета НДС (пункт 1 статьи 154 НК РФ).

 

НДФЛ.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.

Согласно пункта 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная пунктом 1 статьи 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 НК РФ.

 

Пунктом 1 статьи 221 НК РФ установлено, что при исчислении налоговой базы по НДФЛ, индивидуальные предприниматели, получающие доходы от предпринимательской деятельности, имеют право на получение профессионального вычета  в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 НК РФ.

Если налогоплательщики не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуальных предпринимателей, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20 процентов общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности.

 

Как указано выше, состав расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 НК РФ.

То есть расходы признаваемые в качестве профессионального вычета должны соответствовать требованиям статьи 252 НК, быть экономически обоснованными, документально подтвержденными и направленными на получение дохода.

Кроме того, согласно статье 256 НК РФ объект недвижимого имущества является амортизируемым имуществом и соответственно, расходы на его приобретения учитываются через амортизационные отчисления.

Косвенно такой порядок признания расходов подтверждают пункты 15, 30 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей[1], согласно которым индивидуальный предприниматель праве уменьшить, полученные доходы на суммы начисленной амортизации по амортизируемому имуществу, которым и признается имущество стоимостью более 40 000 руб. и сроком полезного использования более года, если оно используется в предпринимательской деятельности. Аналогичное мнение было высказано в письме УФНС РФ по г. Москве от 20.10.08 № 28-10/099058.

Однако, в рассматриваемом случае, поскольку ИП применял патентную систему налогообложения, скорее всего, амортизация здания им не начислялась и в расходах не учитывалась. В связи с этим, мы не исключаем  претензий налогового органа в случае, если индивидуальный предприниматель, учтет в качестве профессионального вычета полную стоимость здания.

Официальные разъяснения и арбитражная практика по данному вопросу отсутствуют. В связи с этим, мы не можем предположить исход судебного разбирательства, в случае, если с налоговым органом возникнет спор и индивидуальный предприниматель решит отстаивать свою точку зрения в суде.